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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS |
AVALIAÇÃO TÉCNICA |
SERVIÇOS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Avaliação de imóveis conforme normas da ABNT
Engenharia de Avaliações - Serviços técnicos de avaliação do patrimônio das pessoas físicas e jurídicas para finalidades legais - Avaliação de imóveis urbanos e rurais - Avaliação de imóveis de vocação residencial, comercial, industrial e outras - laudo de avaliação patrimonial de bens das empresas: imóveis, instalações industriais, máquinas, equipamentos e outros bens e direitos tangíveis e intangíveis em conformidade com as normas da ABNT.
As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliação de imóveis são:
NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;
NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e
NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais
Substituem a antiga NB-502, com maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os cálculos em cada método
Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR 14.653.
Algumas atividades básicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo e qualquer método de avaliação, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, conforme definido na norma.
ATIVIDADES PRELIMINARES
Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, outros;
Caracterização da sua finalidade: compra, venda, desapropriação, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
Identificação do imóvel que será objeto da avaliação;
Necessidade ou não de verificação de medidas;
Atenção para prazo limite para apresentação do laudo;
ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem.
Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo com Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas de uso ou, ainda, de problemas jurídicos
Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imóvel
VISTORIA
É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor
Visitar o imóvel a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis de localização
Descrever a caracterização do terreno, construções, benfeitorias e região
Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infra-estrutura, utilização atual e vocação, restrições e outras situações relevantes
Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação
Região: Aspectos sócio-econômicos, físicos e infra-estrutura urbana
A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas, desvalorizantes ou valorizantes
Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores
Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguéis de imóveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm
Vistoria por Amostragem - Na avaliação de conjunto de unidade autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia
Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias
Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação constatada quanto a liquidez deste bem
Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia
METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO
As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente:
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Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação, podendo inclusive, ser aplicados outros métodos além dos citados |
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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
O método comparativo é o mais exato e importante, segundo determinação da própria NBR-14.653. Nada melhor do que consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando. A aplicação deste método de avaliação pressupõe:
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Tratamento dos dados com a estatística clássica:
A aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores mais usuais são:
Fator oferta
Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado
Fator localização
Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação
Fator topografia
Tratando-se de localização com topografia acidentada, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro não
Fator frente x fundos
Se o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual encontrado no local
Fator padrão construtivo
Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação
Fator idade / conservação
Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes
Aplicação dos fatores:
No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando
A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator oferta
O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original
O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir
São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso a situação persista após a homogeneização
Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo
Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações de avaliação. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referência para colhê-los:
Norma do IBAPE-SP
Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro
Tabelas da Lei 691/84 - Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro
Planta de Valores desse Município
Os documentos de referência mencionados já fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneização para cálculos avaliatórios
Tratamento dos dados com a estatística inferencial:
A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados
Considerações gerais
Dentre os métodos de inferência estatística, merece destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área
Inclusive, este sistema está bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo
A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário
Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade
Se os dados forem errados, em termos de mercado, não adianta termos o melhor computador do mundo que o cálculo sai errado
Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de idade e estado de conservação, contam pouco no cálculo final, isto porque trabalhamos com maior número de dados amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar
Portanto, em regressão linear costuma-se trabalhar com banco de dados, que nunca oferecem muitos detalhes dos imóveis ali compilados
No entanto, os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador
Para o caso de avaliações imobiliárias, é recomendável o modo pré ordenado, seja com códigos alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável
Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve ser sempre decorrente das suas características
Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos do valor)
A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida apuração do valor na análise gráfica
MÉTODO DE CUSTO
Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido através de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas
Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído):
Sendo:
CC = Custo da construção
CUB = Custo Unitário Básico
C1 = Custo de elevadores
C2 = Custo de instalações
C3 = Custo de fundações especiais
SEq = Área equivalente de construção conforme NBR-12.721 da ABNT
BDI = Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção
Tj = Percentual de juros durante a realização da obra
Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construção nova, temos que deduzir o valor correspondente à depreciação física do imóvel. Para este cálculo, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.
MÉTODO EVOLUTIVO
É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção devendo ser consideradas, também, as condições do mercado com o emprego do fator de comercialização
O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação
MÉTODO INVOLUTIVO
O Método Involutivo serve para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação. É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobiliário FUTURO
O método Involutivo considera:
A receita provável de comercialização das unidades projetadas com base em preços obtidos em pesquisas
Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado
A margem de lucro liquido ao empreendedor
Todas as despesas de comercialização das unidade, mediante taxas financeiras operacionais reais
As margens de risco
Exige-se:
O imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação
As unidades admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatível com a realidade
As formulações sejam expressas no laudo
OUTROS MÉTODOS
Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias
Outros métodos aplicáveis são:
Capitalização da Renda
Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador
Critério Residual
Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias
Conjugação de Métodos
Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização
Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos
- sua utilização seja justificada