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Avaliação de imóveis

Avaliações de bens e direitos do patrimônio imobiliário

Serviços de Engenharia de Avaliações

Avaliação patrimonial dos bens imóveis

Os serviços de avaliação de imóveis que oferecemos aos nossos clientes se caracterizam como serviços de engenharia, com Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA e se notabilizam pela qualidade, precisão e fundamentação resultantes do rigor técnico empregado na elaboração de cada laudo que emitimos.

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Laudo técnico cumprindo exigências legais

Avaliação de imóveis urbanos - Laudo elaborado por engenheiros peritos avaliadores tendo por objetivo identificar o valor de mercado para venda e valor para aluguel, tratando-se de locação, com a finalidade de prova de valor de bem imóvel, cumprindo exigências legais, nos eventos de ação judicial, alienação fiduciária, garantia e penhora ou hipoteca de imóvel residencial, comercial e industrial. Laudo de avaliação patrimonial dos imóveis industriais e bens móveis atendendo exigências contábeis e fiscais, quando se tratar de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, de acordo com a legislação e as normas técnicas vigentes. Definição dos valores de mercado e de liquidação forçada, quando exigido conforme finalidade do laudo.

Avaliação dos imóveis urbanos - valor de mercado para venda e valor para aluguel no caso de locação

Elaboração de laudo técnico para identificar o valor de mercado da propriedade imobiliária ou definir valor para aluguel, tratando-se de locação de imóvel urbano residencial, comercial ou industrial. Laudo de avaliação de imóvel para garantia e penhora, quando exigido pelas instituições financeiras para hipoteca. Laudo de avaliação judicial com a finalidade de ingresso de ação renovatória ou revisional de aluguel de imóveis urbanos comerciais. Em geral, no laudo para definir valor para aluguel, obtém-se o resultado aplicando o método da rentabilidade sobre o valor para venda atribuído ao imóvel por um dentre os diversos métodos de avaliação definidos nas normas técnicas da ABNT.

Finalidades do laudo

Dentre as várias finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes em que o laudo técnico elaborado conforme definido nas normas técnicas é exigível:

a) - Nos processos judiciais para determinar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóveis urbanos comerciais, assim como em outras demandas, quando o laudo de avaliação judicial se torna necessário;

b) - Pelas instituições financeiras, quando se tratar de imóvel para garantia e penhora, alienação fiduciária ou hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel sob avaliação;

c) - Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar valor da base tributária;

d) - Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável a avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis reconhecidos no ativo permanente imobilizado.

Métodos e procedimentos conforme normas ABNT

Os métodos para avaliação dos bens imóveis definidos e recomendados pelas normas técnicas são:

a) - Método Comparativo

b) - Método Evolutivo

c) - Método Involutivo

d) - Método de Custo

e) - Método de Capitalização da Renda

f) - Critério residual

g) - Conjunção de Métodos

As normas brasileiras da ABNT que definem os métodos para avaliação dos bens imóveis e seus respectivos procedimentos, são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais

NBR 14653-4 - Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos

Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliação de bens e direitos.

Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas às avaliações técnicas de bens, que são de responsabilidade e da competência exclusiva de profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR da ABNT.

Requisitos essenciais atendidos nas avaliações técnicas

Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo engenheiro de avaliações, independente do método adotado, tendo em vista classificar o seu relatório como laudo, podendo enquadrá-lo nos graus I, II ou III de precisão e fundamentação conforme definições da norma técnica.

Atividades preliminares à produção do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais

1) - Definição do objetivo da avaliação do imóvel: valor para venda, alienação, garantia ou valor para locação;

2) - Caracterização da finalidade da avaliação: especificar a que se destina o laudo como estabelecido na norma técnica;

3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel;

4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;

5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do laudo;

Análise da documentação do imóvel

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao imóvel escopo do laudo de avaliação

1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral de Imóveis da circunscrição local. Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos

2) - Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições

3) - Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos imóveis da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do bem imóvel

Vistoria do imóvel

É imprescindível a vistoria do imóvel avaliando a fim registrar e fazer constar no laudo de avaliação as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial

1) - Visitar o imóvel sob avaliação, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis localizando o imóvel

2) - Descrever a caracterização do terreno, construções, benfeitorias e região

2.1) - Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infra-estrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola, dentre outras), restrições e outras situações relevantes

2.2) - Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação

2.3) - Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana

3) - A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança ao imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes dos imóveis semelhantes da região

4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores

5) - Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm

6) - Vistoria por Amostragem - Nas avaliações técnicas de imóveis urbanos constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total dos imóveis de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia

7) - Avaliação de imóveis urbanos em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria dos imóveis urbanos sob avaliação em massa

8) - Diagnóstico do Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel

9) - Fotografias e outros recursos complementares à vistoria. Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os imóveis que avalia

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