PERFECTUM Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Avaliações dos bens e direitos do patrimônio imobiliário

Laudos de avaliação de imóveis para finalidades legais


Elaboração de laudo de avaliação de imóveis conforme normas da ABNT.

Prestação de serviços de Engenharia de Avaliações dos bens imóveis comerciais, industriais, residenciais e demais outros terrenos e benfeitorias das diversas tipologias e usos permitidos, para fins de garantia, penhora, dação em pagamento, desapropriação e outras finalidades judiciais ou extrajudiciais.

Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis, instalações industriais, máquinas, equipamentos e outros bens e direitos. Serviços de Engenharia Legal - vistorias, laudo técnico de vistoria de vizinhança, perícias e assistência técnica judicial.

Imóvel residencial

Avaliação de imóveis residenciais de alto padrão

Prédio comercial

Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas

Galpão industrial

Avaliação de imóveis industriais - Área e galpão industrial

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Laudo de avaliação de imóveis para fins de direito público e privado

Avaliação de imóveis com laudo técnico emitido por engenheiros peritos avaliadores tendo por objetivo identificar o valor de mercado para venda ou valor para aluguel, com a finalidade de prova de valor do bem imóvel, cumprindo exigências legais, nos eventos de ação judicial, alienação fiduciária, garantia e penhora ou hipoteca de imóvel residencial, comercial ou industrial. Quando exigido pelas instituições financeiras, o laudo de avaliação do imóvel deve incluir a definição dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada, conforme a finalidade do laudo de avaliação do imóvel

Avaliação de imóvel com finalidade judicial, quando do ingresso de ação renovatória ou revisional do aluguel de imóvel urbano comercial. Em geral, no laudo para definir valor do aluguel, obtém-se o resultado aplicando o método da rentabilidade sobre o valor de mercado para venda calculado por um dentre os diversos métodos definidos nas normas técnicas da ABNT para avaliação de imóveis.

Avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis atendendo exigências fiscais e contábeis, quando se tratar de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, de acordo com a legislação e as normas técnicas vigentes.

Laudo do valor de mercado de imóveis urbanos para venda ou locação

Elaboração de laudo de avaliação de imóvel urbano para identificar o valor de mercado para venda da propriedade imobiliária ou definir o valor do aluguel para locação, quando se tratar de laudo para locação de imóvel urbano residencial, comercial ou industrial.

Avaliação dos imóveis especiais: Além das diversas edificações residenciais das tipologias casas e apartamentos ou das comerciais dos tipos prédios, salas e lojas, há os terrenos com aproveitamento econômico comprometido, com ou sem benfeitorias, áreas ou lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas para serviços, tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis, motéis e assemelhados. Eventualmente, quando da avaliação de imóveis especiais, como postos de gasolina, por exemplo, admite-se o emprego de métodos diversos daqueles consagrados pelas normas técnicas da ABNT para as avaliações dos imóveis convencionais.

Finalidades do laudo de avaliação de imóveis

Dentre as várias finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes em que o laudo técnico de avaliação de imóveis elaborado conforme definido nas normas técnicas é exigível:

a) - Nos processos judiciais para determinar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóveis urbanos comerciais, assim como em outras demandas, quando o laudo de avaliação judicial se torna necessário;

b) - Pelas instituições financeiras, quando se tratar de imóvel para garantia e penhora, alienação fiduciária ou hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel avaliado;

c) - Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;

d) - Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável a avaliação dos imóveis e bens móveis reconhecidos no ativo permanente imobilizado.

Métodos e procedimentos conforme normas ABNT

Os métodos para avaliação dos bens imóveis definidos e recomendados pelas normas técnicas são:

a) - Método Comparativo

b) - Método Evolutivo

c) - Método Involutivo

d) - Método de Custo

e) - Método de Capitalização da Renda

f) - Critério residual

g) - Conjunção de Métodos

As normas brasileiras da ABNT que definem os métodos e procedimentos a serem observados nas avaliações dos bens imóveis e seus direitos, são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais

NBR 14653-4 - Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos

Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliações de bens e direitos.

Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas às avaliações técnicas de bens, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR da ABNT.

Requisitos essenciais a serem atendidos nas avaliações dos imóveis

Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo engenheiro de avaliações perito avaliador, independente do método adotado, tendo em vista classificar o seu relatório como laudo de avaliação de imóveis, podendo enquadrá-lo nos graus I, II ou III de precisão e fundamentação conforme definições da norma técnica.

Atividades preliminares à execução da avaliação dos imóveis urbanos e rurais

1) - Definição do objetivo da avaliação: determinação do valor de mercado para venda, alienação, garantia ou valor do aluguel para locação;

2) - Caracterização da finalidade: especificar a que se destina o laudo de avaliação do imóvel como estabelecido na norma técnica;

3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel avaliando;

4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;

5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do laudo;

Análise da documentação do imóvel

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo dos serviços, porém cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao objeto do trabalho de avaliação de imóveis

1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral de Imóveis da circunscrição local. Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos;

2) - Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições;

3) - Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos imóveis da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.

Vistoria do imóvel

É imprescindível a vistoria do imóvel avaliando a fim registrar e fazer constar no laudo de avaliação as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial

1) - Visitar o imóvel escopo da avaliação, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a localização do imóvel

2) - Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das construções e região

2.1) - Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes

2.2) - Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação

2.3) - Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana

3) - A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança ao imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes dos imóveis semelhantes da região

4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores

5) - Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm

6) - Vistoria por Amostragem - Nos casos de avaliação de imóveis urbanos constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total dos imóveis de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.

7) - Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nas avaliações em massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria dos imóveis urbanos objeto da avaliação em massa

8) - Diagnóstico do Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel

9) - Fotografias e outros recursos complementares à vistoria. Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os imóveis que avalia

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