Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Avaliações de bens e direitos do patrimônio imobiliário

Serviços de Engenharia de Avaliações

Atribuição de valor aos bens e direitos imobiliários

Avaliação de imóveis urbanos - laudo com a finalidade de fazer prova de valor elaborado por engenheiros com o objetivo de determinação do valor de mercado para venda ou valor do aluguel para locação do imóvel, conforme requisitos legais, nos eventos de ação judicial, alienação fiduciária, hipoteca, garantia e penhora de imóveis residenciais, comerciais e industriais. Laudo de avaliação ou reavaliação patrimonial dos bens móveis e imóveis atendendo exigências contábeis e fiscais, quando se tratar de incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedades, de acordo com a legislação e as normas técnicas vigentes. Cálculo do valor de liquidação forçada quando exigido conforme a finalidade da avaliação.

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Avaliação de imóveis urbanos - definição do valor de mercado para venda ou valor do aluguel para locação

Serviços técnicos de avaliação para determinação do valor de mercado para venda da propriedade imobiliária ou cálculo do valor do aluguel tratando-se de locação de imóveis urbanos dos diversos usos permitidos e tipologias residencial, comercial e industrial. Laudo de avaliação judicial com a finalidade de ingresso de ação renovatória ou revisional de aluguel de imóveis urbanos. Em geral, neste tipo de laudo, o valor do aluguel é o resultado do cálculo aplicado pelo método da rentabilidade sobre o valor de mercado do imóvel calculado por um dos métodos de avaliação definidos nas normas técnicas da ABNT.

Finalidades do laudo de avaliação

Dentre as várias finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes em que o laudo técnico elaborado em conformidade com as normas técnicas é exigível:

a) - Nos processos judiciais para definição do valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional do aluguel, quando se tratar de locação de imóvel comercial;

b) - Pelas instituições financeiras, quando se tratar de alienação fiduciária, hipotecas, garantias e penhoras, casos em que, além do valor de mercado, é exigido o também o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do imóvel.

c) - Pelo poder público, nos casos de desapropriações ou para fins de tributação;

d) - Nas empresas privadas, para finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedades, quando se torna indispensável a avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis reconhecidos no ativo permanente imobilizado.

Métodos e procedimentos conforme normas ABNT

Os métodos de avaliação dos bens imóveis definidos e recomendados pelas normas técnicas são:

a) - Método Comparativo

b) - Método Evolutivo

c) - Método Involutivo

d) - Método de Custo

e) - Método de Capitalização da Renda

f) - Critério residual

g) - Conjunção de Métodos

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos de avaliação dos bens imóveis são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais

NBR 14653-4 - Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos

Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliação de bens e direitos.

Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR da ABNT.

Requisitos essenciais a serem atendidos

Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo engenheiro de avaliações, independente do método adotado, tendo em vista classificar o laudo de avaliação de imóveis, conforme definições da norma técnica, podendo enquadrá-lo num dos três graus de precisão e fundamentação.

Atividades preliminares à produção do laudo de avaliação de imóveis

1) - Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado para venda, alienação, garantia ou valor do aluguel para locação;

2) - Caracterização da finalidade da avaliação: especificar a que se destina o laudo de avaliação como estabelecido na norma técnica;

3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel;

4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;

5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do laudo;

Análise da documentação do imóvel

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao imóvel escopo do laudo de avaliação

1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral de Imóveis da circunscrição local. Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos

2) - Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições

3) - Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos imóveis da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel

Vistoria do imóvel

É imprescindível a vistoria do imóvel em avaliação a fim registrar e fazer constar no laudo de avaliação as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor

1) - Visitar o imóvel do escopo do laudo de avaliação, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis localizando o imóvel

2) - Descrever a caracterização do terreno, construções, benfeitorias e região

2.1) - Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infra-estrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola, dentre outras), restrições e outras situações relevantes

2.2) - Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação

2.3) - Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana

3) - A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança ao imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes de imóveis semelhantes da região

4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação dos preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores

5) - Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm

6) - Vistoria por Amostragem - Nas avaliações de imóveis urbanos constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total de imóveis de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia

7) - Avaliação de imóveis urbanos em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados para realizar as vistorias nos imóveis inclusos na avaliação em massa

8) - Diagnóstico do Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado em que se insere o imóvel objeto do laudo de avaliação, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel avaliando

9) - Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os imóveis que avalia

Continuação: Avaliação de imóveis - Laudo técnico conforme ABNT ou veja o documento completo no arquivo formato PDF Avaliação de imóveis

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