Avaliações de imóveis

Avaliação de imóveis

Métodos para avaliação de imóveis conforme normas técnicas da ABNT

Laudo técnico de avaliação dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos

Serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos residenciais, comerciais e industriais
Laudo de avaliação de imóvel elaborado por engenheiro perito judicial avaliador de imóveis

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Imóvel industrial

Avaliação de terrenos, galpões e instalações industriais

Prédio comercial

Avaliação de prédios, salas e lojas comerciais

Posto de gasolina

Avaliação de imóveis especiais - Postos de combustíveis


Laudo de avaliação de imóvel urbano para fins de direito

Elaboração de laudo técnico de avaliação de imóvel urbano em atendimento aos requisitos legais nos casos de ação judicial, garantia e penhora, hipoteca ou alienação fiduciária. Laudos de avaliação dos imóveis urbanos elaborados por engenheiros peritos avaliadores com a finalidade de prova de valor de mercado para venda ou do valor de liquidação forçada.

Laudo de avaliação ou reavaliação patrimonial dos bens imóveis atendendo aos requisitos fiscais e contábeis, nos eventos de incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedades e outras finalidades conforme a legislação e as normas técnicas vigentes.

Laudo de avaliação de imóveis para definição do valor do aluguel, quando se tratar de ações renovatórias ou revisionais dos contratos de locação de imóveis urbanos comerciais.

Métodos para elaboração do laudo de avaliação dos bens imóveis segundo as normas ABNT

Os métodos aplicáveis dependem basicamente de:

CARACTERÍSTICAS GERAIS

MÉTODO

a) - Características do imóvel avaliando

b) - Finalidade do laudo de avaliação

c) - Disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado

d) - Prazo de elaboração do laudo

a) - Método Comparativo

b) - Método Evolutivo

c) - Método Involutivo

d) - Método de Custo

e) - Método de Capitalização da Renda

f) - Critério residual

g) - Conjunção de Métodos

Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade do laudo de avaliação, podendo inclusive, serem aplicados outros métodos além dos citados

Avaliação de imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado

Segundo determinação das normas da ABNT, o método comparativo direto de dados de mercado é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível, ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando.

Entretanto, há limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos, com relativa facilidade ou os imóveis comerciais, tais como salas e lojas, diferentemente de quando se trata de avaliação de imóveis industriais e outros tidos como especiais. Fundamentalmente, a utilização do método depende das possibilidades de formação de uma amostra composta por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de avaliação.

A utilização do método comparativo pressupõe:

Coleta de informações (FORMAÇÃO DA AMOSTRA)

Tratamento dos dados

a) - Planejamento da pesquisa

b) - Levantamento dos dados

c) - Verificação dos dados amostrais

a) - Se tivermos poucos elementos, de três a quinze, devemos utilizar a Estatística clássica mediante tratamento por fatores

b) - Porém, se tivermos muitos dados amostrais ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatística inferencial, notadamente utilizando modelos de regressão linear

Avaliação do imóvel pelo método comparativo com tratamento dos dados por fatores utilizando a estatística clássica

A aplicação do tratamento por fatores na elaboração de um laudo de avaliação de imóveis deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores de homogeneização dos elementos amostrais mais usuais são:

Fator de oferta

Tem o objetivo de ajustar os preços de oferta dos imóveis elementos da amostra conforme estiver no mercado

Fator de localização

Destinado a compatibilizar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da amostra relativamente ao endereço do imóvel objeto do laudo de avaliação

Fator de topografia

Tratando-se de localização cuja topografia seja acidentada, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro não

Fator de frente x fundos

Se o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e tendo frente maior do que a usual encontrada no local

Fator padrão construtivo

Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da amostra do padrão inerente ao imóvel objeto do laudo de avaliação

Fator idade / conservação

Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos ou, ainda, se está melhor conservado ou com problemas denotando a necessidade de reformas importantes

Aplicação dos fatores

1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais devem estar na mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos correspondentes ao imóvel em avaliação

2) - A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator de oferta

3) - O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original

4) - O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir

5) - São considerados discrepantes os elementos cujos valores unitários, comparados com o valor médio da amostra, extrapolem a sua metade ou o dobro. Recomenda-se que sejam descartados caso a situação persista após a homogeneização da amostra

6) - Quando o engenheiro de avaliações tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o local ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel objeto da avaliação, aos elementos constituintes da amostra ou à região, as respectivas consequências devem ser explicitadas e consideradas à parte no laudo de avaliação

7) - Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações e circunstâncias. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referência a fim de colhê-los:

7.1) - Norma do IBAPE-SP

7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro

7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro

7.4) - Planta de Valores do Município

7.5) - Os documentos de referência mencionados já fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneização necessários aos cálculos avaliatórios


Avaliação de imóvel pelo método comparativo com tratamento dos dados utilizando a estatística inferencial

A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados quando da elaboração dos laudos de avaliação de imóveis

Considerações gerais

1) - Dentre os métodos de avaliação de imóveis por inferência estatística, merece destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área de engenharia de avaliações

2) - Inclusive, este sistema de avaliação está bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo

3) - A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário

4) - Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade

5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, não adianta termos o melhor computador do mundo pois o cálculo sairá errado

6) - Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de idade e estado de conservação, contam pouco no cálculo final, isto porque trabalhamos com maior número de elementos amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar

7) - Portanto, em regressão linear costuma-se utilizar banco de dados, que nunca oferece muitos detalhes dos imóveis ali compilados

8) - No entanto, os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador

9) - Nas avaliações de imóveis urbanos, é recomendável o modo pré ordenado, seja por códigos alocados, seja por ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável

10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, o qual deve ser sempre decorrente das suas características

11) - Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos de valores do imóvel)

12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida apuração de valor do imóvel na análise gráfica


Método da quantificação de custo para avaliação das benfeitorias

O método de custo é utilizado nas avaliações das benfeitorias quando da avaliação de imóveis pelo método evolutivo. Obtém-se o resultado por meio de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados pelas entidades oficiais credenciadas

Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído):

Avaliação de imóvel

Sendo:

CC = Custo da construção

CUB = Custo Unitário Básico

C1 = Custo de elevadores

C2 = Custo de instalações

C3 = Custo de fundações especiais

SEq = Área equivalente de construção conforme NBR-12.721 da ABNT

BDI = Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Tj = Percentual de juros durante a realização da obra

Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construção nova, temos que deduzir o valor correspondente à depreciação física da edificação e/ou benfeitorias outras. Neste cálculo, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.


Avaliação de imóveis urbanos pelo método evolutivo

1) - O método evolutivo é preferencial para avaliar imóveis urbanos especiais. É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada, também, a conjuntura do mercado com o emprego do fator de comercialização. Em geral, utiliza-se o método evolutivo quando da avaliação de imóveis industriais, podendo-se utilizar o método comparativo ou o método involutivo para avaliar o terreno e avaliar as benfeitorias pelo método da quantificação de custo, dado que as plantas industriais guardam poucas semelhanças entre si, o que inviabiliza a utilização do método comparativo direto para formar o valor do imóvel.

2) - O fator de comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência do laudo de avaliação, considerando o potencial de atratividade do imóvel, seja ele residencial comercial ou industrial e da capacidade de absorção do mesmo pelo mercado vigente.

Valor do Terreno Bruto

+

Valor de Incorporação

=

Custo de Reedição

X

Fator

=

Valor do Imóvel

+

Valor de Construção



Método Involutivo para avaliar terrenos

Utiliza-se o Método Involutivo para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação. É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor correspondente ao terreno urbano bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante possível empreendimento imobiliário futuro.

O método Involutivo considera:

1) - A receita provável de comercialização das unidades projetadas com base em preços obtidos em pesquisas de mercado;

2) - Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado;

3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor

4) - Todas as despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais;

5) - As margens de risco.

Exige-se:

1) - O imóvel avaliando esteja inserido em zona urbana de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação;

2) - As unidades imobiliárias admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatível com a realidade;

3) - As formulações sejam expressas no laudo de avaliação


Outros métodos de avaliação de imóveis

Nas avaliações de imóveis urbanos, conforme características de mercado, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias na elaboração do laudo de avaliação

Outros métodos aplicáveis, são:

Capitalização da Renda

Apropria os valores aos imóveis com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida. Seus aspectos fundamentais são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificadas pelo engenheiro de avaliações

Critério Residual

Em se tratando de avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição de valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o valor das benfeitorias

Conjugação de métodos de avaliação de imóveis

Poderá ser utilizada a conjugação de métodos na elaboração do laudo técnico de avaliação de um imóvel, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização

Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento que vise representar um cenário provável do mercado vigente de imóveis semelhantes ao imóvel do escopo do laudo de avaliação, seja este residencial, comercial ou industrial, desde que:

- seja explicitado no laudo o motivo do não atendimento aos critérios normativos

- sua utilização seja justificada e sejam atendidos os requisitos essenciais

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