Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Laudo de avaliação de imóveis para garantias e penhoras

Avaliação de imóveis para alienação fiduciária - Laudo para garantia, penhora ou hipoteca

Valor de liquidação forçada

Nos laudos de avaliação de imóveis para constituir prova de valor junto às instituições financeiras, principalmente, é exigido, além do valor de mercado para venda do bem imóvel, o valor de liquidação forçada ou valor para venda em período inferior àquele que normalmente ocorre no mercado imobiliário. Tal demanda se justifica com fundamento na hipótese de inadimplemento com consequente execução da dívida e nas possibilidades de recuperação, por meio de leilão público, do capital cedido ao hipotecante.

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Avaliação de imóveis para garantias e penhoras

As normas técnicas que tratam dos métodos e procedimentos para avaliação de imóveis definem os diversos critérios para cálculo do valor de mercado para venda dos bens imóveis e, entre as finalidades do laudo, apontam as garantias e penhoras, porém não avançam no quesito valor de liquidação forçada, limitando-se a reconhecer a sua finalidade e estabelecer definições quanto à sua nomenclatura. Não há, portanto, um modelo a ser observado pelos peritos avaliadores de imóveis no que trata do cálculo do valor de liquidação forçada, deixando a seus arbítrios as análises das características de atratividade e liquidez do imóvel avaliando. Neste contexto, assume relevância preponderante o capítulo do laudo de avaliação que descreve o diagnóstico do mercado.

O conceito de liquidação forçada surgiu em 1997, durante um congresso realizado no IBAPE-SP, quando foi sugerido o cálculo com base no valor presente do resultado calculado para o valor de mercado do imóvel, considerando um prazo para a concretização da venda e uma taxa de juros definida pelo contratante. Desde então, algumas implementações vieram no sentido de consolidar o valor de liquidação forçada como requisito dos laudos de avaliação de imóveis para garantias e penhoras, quais sejam:

Em 2001, por ocasião da publicação da Norma NBR 14.653-1 - Avaliação de bens: Procedimentos gerais, veio a referência à condição da liquidação forçada e não exatamente ao valor de liquidação forçada:

"Liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

Em 2003, quando da publicação da Parte 2 da mesma norma, foi reconhecida a importância do valor de liquidação forçada nos procedimentos específicos, item 11.5:

“11.5 Liquidação forçada: Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados”

Em dezembro de 2002 na NBR 14.653-4: Empreendimentos, foi reconhecido o preço de liquidação forçada:

“Preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

A Parte 4 da NBR 14.653 indicava a apuração do preço de liquidação como “o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte, ambos na condição de liquidação forçada”.

Em 2005 a norma do IBAPE/SP conceituou o valor de liquidação forçada assim:

“Valor de liquidação forçada: valor para situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado em garantias bancárias. Quando utilizado deve ser utilizado também o valor de mercado”

O texto em revisão da Parte 1 da NBR 14653 da ABNT passa a contemplar a definição do valor de liquidação forçada:

“Valor de liquidação forçada: valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória ou num espaço de tempo menor do que o normalmente observado”

Usualmente os valores de liquidação forçada são calculados por uma função financeira onde as variáveis são definidas pelo valor de mercado para venda à vista do imóvel, o prazo de comercialização e as taxas de juros vigentes, representando o custo de oportunidade de uma venda forçada do imóvel.

Recentemente, em dezembro de 2016, o IBAPE-SP publicou um boletim técnico onde faz considerações sobre as variáveis liquidez e atratividade do imóvel, além das já tradicionais taxas de juros e tempo para comercialização, levando em consideração o atual cenário de crise econômica do país. Esse estudo, com base numa amostra formada por 583 vendas de casas e apartamentos concretizadas em leilões na cidade de São Paulo, analisa os principais fatores que interferem e reduzem os valores de venda nos leilões, concluindo que:

Valor de Mercado:
Quanto maior o valor de mercado, menor a liquidez;

Tipologia:
Apartamentos tem liquidez maior do que casas;

Ocupação:
Imóveis ocupados têm menor liquidez e

Atratividade:
Melhor liquidez para imóveis vocacionados e com boa localização.

Habitualmente, nos laudos de avaliação de imóveis que elaboramos, adotamos o conceito de liquidez estabelecendo o seguinte:

Liquidez alta:

Quando se presume que o imóvel pode ser vendido em até 3 meses depois de colocado à venda;

Liquidez média (normal):

Quando se presume que a venda se concretizará no intervalo de 3 meses a um ano da data de disponibilização para venda e

Liquidez Baixa:

Quando a concretização de venda demorará mais de um ano.

Ressalte-se que há entendimentos diversos quanto ao conceito que adotamos. Por exemplo, para os lançamentos de prédios novos de apartamentos, o conceito de aratividade do empreendimento pode ser: Atratividade Alta: venda em 12 meses; Atratividade média: venda em 24 meses e Atratividade Baixa: venda em 36 meses.

Para o cálculo do valor de liquidação forçada, os seguintes pressupostos são adotados para a aplicação da função financeira do Valor Presente sobre o valor de mercado:

Taxa de Juros:

Em condições normais de mercado, considera-se os valores de realização futura sem perdas relativas a correção monetária pois os imóveis se valorizam e, desta forma, pode-se trabalhar com uma taxa real de desconto (taxa nominal descontada a inflação). Entretanto, uma das constatações foi uma perda de valor nominal dos valores dos imóveis a partir de 2015.
Neste cenário, não basta apenas trabalhar com uma taxa nominal. É preciso adicionar um risco e compor uma taxa de desconto que leve em consideração o custo de oportunidade e este risco, dado que, no presente cenário, um investidor não trocaria, sem um prêmio de risco, o custo de oportunidade de uma aplicação financeira pelo mercado imobiliário.

Prazo do Fluxo:

Outra variável chave é a velocidade de vendas. Não há indicadores publicados por fontes oficiais que assegurem maior confiabilidade às estimativas formuladas para definir o prazo de venda, especialmente quando se trata de imóvel com vocação industrial. A sentimento do avaliador, esta variável deve ser estimada com base na sua experiência e nas expectativas decorrentes do segmento de mercado ao qual o imóvel é vocacionado, ressalvando-se os limites admitidos pelas normas técnicas para a margem de arbítrio.

Despesas futuras:

Durante o período em que o imóvel permanecerá em disponibilidade para venda, o proprietário incorrerá em despesas tais como condomínio, impostos, energia, água, segurança e outras inerentes à posse e que cessam no momento em que se concretiza a venda. Para a hipótese de venda imediata do imóvel, o valor presente do fluxo de caixa das despesas futuras será deduzido do valor de mercado para cálculo do valor de liquidação forçada.


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