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Avaliação de imóveis
Elaboração de laudo de avaliação de imóvel


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O que é importante considerar para avaliar o seu imóvel

Tudo que você procura saber sobre avaliação de imóveis

O que é necessário para realizar uma boa avaliação de imóveis se resume em três questões de importância fundamental que determinam a qualidade, precisão e fundamentação do laudo. São elas:
1) - A vistoria do imóvel;
2) - A escolha da metodologia e
3) - A composição do laudo
.


Vistoria do imóvel

É importante ter em mente que a vistoria do imóvel é imprescindível e é ato personalíssimo. O perito avaliador não pode atestar que viu aquilo que mandou outro ver. Na hipótese de vistoria realizada por terceiros ou impossibilidade de vistoria interna do imóvel, é necessário explicitar essa condição no laudo ou parecer técnico. Conforme item 8.3.1 da NBR 14.653-2, a vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade estimada. A vistoria deve ser feita observando-se os requisitos essenciais aqui descritos.

Avaliação de imóveis comerciais

Como avaliar casas, prédios, salas, lojas e terrenos comerciais

Como avaliar imóveis urbanos residenciais, comerciais e industriais


Metodologias de avaliações imobiliárias

Métodos de avaliação de imóveis

Os métodos de avaliação de imóveis são classificados em dois grupos principais:

a) - Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos e

b) - Métodos para identificar o custo de um imóvel

No primeiro grupo encontramos o Método comparativo direto de dados de mercado, que é o preferível entre todos para avaliar apartamentos, casas, salas e lojas comerciais, por exemplo. Veja aqui os métodos principais e respectivas aplicações.

Avaliação de imóveis residenciais

Métodos de avaliação de imóveis dos diversos tipos

Métodos de avaliação de imóveis


O que deve estar especificado no laudo de uma avaliação imobiliária

Composição do laudo de avaliação de imóveis padrão ABNT

Passo-a-passo da composição do laudo de avaliação de imóveis conforme Norma NBR 14.653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);

Como fazer um laudo de avaliação de imóvel urbano - composição do laudo padrão para identificação do valor de mercado de um imóvel urbano pelo método comparativo de dados de mercado e tratamento por fatores;

O que deve constar no laudo completo, desde a introdução até a sua conclusão. Tópicos principais que o perito avaliador deve abordar contemplando com maior riqueza de detalhes aqueles que explicam o valor final apresentado. Veja aqui a composição do laudo completo.

Avaliação de gleba urbanizável

Composição do laudo de avaliação de terrenos e benfeitorias

Composição do laudo - o que deve constar no laudo de avaliação de imóvel


Laudo de avaliação de imóveis para finalidades legais

O que é avaliação de imóvel

Como definido na Norma NBR 14.653-1 da ABNT, avaliação é a análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. Tratando-se de bens imobiliários, os procedimentos específicos são definidos na Norma NBR 14.653-2 para os imóveis urbanos e na Norma NBR 14.653-3 para os imóveis rurais.

Quem faz avaliação de imóveis

De acordo com a Lei 5.194 de 24/12/1966, avaliação é atribuição de Engenheiros e Arquitetos. Entretanto, por decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), os Corretores de Imóveis podem emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), desde que para isso estejam tecnicamente habilitados. Ressalte-se que o laudo técnico de avaliação de imóveis continua sendo da competência exclusiva dos profissionais da engenharia, uma vez que imóveis não são somente casas e apartamentos ou salas e lojas comerciais. Aeroportos, estádios, hidrelétricas, rodovias, pontes e viadutos também são imóveis passíveis de serem avaliados.

Como se faz uma avaliação de um imóvel

Existem diversos métodos consagrados pela prática no mercado imobiliário. O mais elementar, utilizado na maioria de lotes e unidades imobiliárias residenciais, tais como casas e apartamentos ou salas e lojas comerciais, é o método comparativo de dados de mercado. A sua utilização pressupõe a formação de uma amostra composta por elementos semelhantes o tanto quanto possível, que deve ser homogeneizada e tratada estatisticamente, para que seja possível obter como resultado o valor de mercado do imóvel. Recomenda-se que o tratamento estatístico seja feito por fatores nos casos de pequenas amostras (menor que trinta elementos) e por inferência estatística (regressão linear) para amostras maiores.

Como é feita a avaliação de um imóvel para financiamento

As avaliações para financiamento são feitas a valor de mercado para compra ou venda e, sobre o resultado encontrado, é feito o cálculo do valor de liquidação forçada ou valor para venda compulsória, prevendo os casos de retomada do imóvel financiado em virtude de inadimplência. Algumas instituições financeiras dispensam o cálculo do valor de liquidação forçada porque aplicam, elas mesmas, um fator de risco reduzindo o valor financiado em relação ao avaliado. De todo modo, é um tipo de laudo definido nas normas como de avaliação para garantias e penhoras e frequentemente pode ser requisitado em processos judiciais.

Qual o valor de uma avaliação de imóvel

Existem tabelas publicadas pelos órgãos de classe dos corretores de imóveis e pelos institutos de avaliações e perícias de engenharia, instituídas com base no valor estimado do imóvel, porém recomenda-se negociar caso a caso considerando que a estimativa de honorários deve ser feita com base em volume e complexidade de cada trabalho e não apenas da estimativa de valor do imóvel. Admite-se como razoável o limite máximo de 1,00% do valor do imóvel. Independente de qual seja o objetivo do laudo, solicite orçamento sem compromisso.



Nas avaliações dos bens imóveis não se pode deixar de considerar:

Endereço completo do imóvel;

Caracterização da região:

Usos predominantes e potenciais no entorno (residenciais familiares, residenciais multifamiliar, comercial, industrial, rural);

Infra-estrutura (água, esgotos pluvial e sanitário, energia elétrica, iluminação, telefonia, informação, gás canalizado);

Serviços públicos e comunitários (pavimentação, transportes coletivos, comércio, rede bancária, educação, saúde, segurança, lazer);

Caracterização física (relevo, solo e condições ambientais);

Caracterização do terreno:

Área e dimensões dos lados (frente, fundos, laterais) do terreno;

Forma geométrica;

Situação do terreno em relação à quadra (meio de quadra, esquina, quadra inteira, outros);

Posição em relação ao nível do logradouro (no nível, acima, abaixo);

Inclinação / relevo (plano, semi-plano, aclive, declive, acidentado etc.);

Superfície (seco, brejoso, alagável, outros);

Uso atual e vocação;

Servidões existentes ou previstas (informar tipo e dimensões);

Áreas de preservação permanente;

Outras restrições físicas e legais ao aproveitamento;

Caracterização da edificação ou unidade:

Tipo (casa, apartamento, loja, prédio, galpão, outros);

Nº de pavimentos;

Posição no terreno ou na edificação (se unidade, apartamento, escritório etc.);

Fração ideal do terreno atribuída à unidade avalianda, quando for o caso;

Idades efetiva e aparente;

Padrão de acabamento;

Estado de conservação;

Detalhes construtivos relevantes (cobertura da edificação, material das alvenarias etc.);

Nº de vagas de estacionamento cobertas ou descobertas (p/ residências e prédios comerciais);

Áreas averbadas;

Áreas não averbadas;

Uso (residencial, comercial, industrial, misto, outros);

Condições de ocupação.


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