O que é importante considerar na avaliação de imóveis urbanos

O que é importante considerar para avaliar um imóvel?

Uma avaliação imobiliária confiável depende de reunir informações técnicas, jurídicas, econômicas e de mercado. Embora cada tipologia (residencial, comercial, industrial, rural, terrenos etc.) tenha características próprias, alguns fatores são fundamentais em qualquer avaliação, destacando-se:

1 - Finalidade da avaliação

A finalidade do laudo de avaliação do imóvel influencia a metodologia e o nível de detalhamento. As finalidades principais, dentre outras, são:

• Compra e venda;
• Financiamento;
• Garantia bancária;
• Inventário e partilha de bens;
• Locação ou arrendamento mercantil;
• Gestão e controle patrimonial;
• Ações judiciais de diversas modalidades;
• Contabilidade e seguros;
• Desapropriações;
• Processos administrativos de contestação da base de cálculo de IPTU ou ITBI.

2 - Identificação do imóvel

• Endereço e localização;
• Matrícula e documentação;
• Área do terreno;
• Área construída;
• Cadastro municipal (inscrição imobiliária);
• Zoneamento e uso permitido.
• Restrições físicas, legais ou ambientais ao aproveitamento econômico.

3 - Localização

É um dos fatores de maior impacto no valor do imóvel. O padrão socioeconômico e o nível de desenvolvimento humano do local exercem grande influência na formação dos preços dos imóveis.

• Infraestrutura urbana;
• Acessibilidade;
• Transporte público;
• Comércio e serviços;
• Segurança;
• Desenvolvimento da região;
• Potencial de valorização.

4 - Características físicas

Dependendo da tipologia:

• Dimensões;
• Topografia (plano, aclive, declive, irregular);
• Formato do terreno;
• Orientação solar;
• Estado de conservação;
• Idade da edificação (idade real e idade aparente);
• Qualidade construtiva;
• Acabamentos;
• Funcionalidade da planta.

5 - Aspectos legais

• Regularização documental;
• Licenças;
• Habite-se (quando aplicável);
• Restrições ambientais;
• Servidões;
• Tombamento;
• Pendências judiciais.

6 - Mercado imobiliário

É indispensável analisar:

• Oferta e demanda;
• Imóveis comparáveis;
• Tendências de preços;
• Liquidez;
• Tempo médio de comercialização.

7 - Métodos de avaliação

Conforme a natureza do imóvel, de acordo com as normas técnicas ABNT da série NBR 14653, podem ser utilizados:

• Método comparativo direto de dados de mercado (o mais utilizado para avaliação de imóveis urbanos);
• Método evolutivo (recomendado para os casos de avaliação de imóveis especiais);
• Método involutivo (recomendado para avaliação de terrenos com base no melhor aproveitamento econômico);
• Método da renda;
• Método do custo.

8 - Fatores econômicos

• Taxa de juros;
• Inflação;
• Cenário econômico;
• Crédito imobiliário;
• Perspectivas do mercado.

9 - Benfeitorias

Considerar:

• Construções existentes;
• Reformas;
• Ampliações;
• Paisagismo;
• Infraestrutura;
• Equipamentos incorporados ao imóvel.

10 - Vistoria técnica

Uma avaliação de qualidade exige inspeção do imóvel para verificar:

• Patologias construtivas;
• Estado de manutenção;
• Conformidade entre projeto e realidade;
• Necessidade de reparos.

Particularidades por tipologia

• Apartamentos: andar, vista, incidência solar, vaga de garagem, condomínio, área de laze
• Casas: tamanho do terreno, padrão construtivo, área externa, possibilidade de ampliação
• Terrenos: coeficiente de aproveitamento, frente, profundidade, topografia, potencial construtivo
• Imóveis comerciais: fluxo de pessoas, visibilidade, vocação comercial, estacionamento
• Galpões industriais: pé-direito, capacidade do piso, docas, logística, acesso a rodovias
• Imóveis rurais: aptidão agrícola, disponibilidade hídrica, benfeitorias rurais, acesso, produtividade.

Normas Técnicas

No Brasil, avaliações de imóveis devem seguir principalmente a Associação Brasileira de Normas Técnicas, especialmente a ABNT NBR 14.653, que estabelece critérios e procedimentos para avaliações de bens. Para avaliações realizadas por engenheiros e agrônomos, também são observadas as diretrizes do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e dos conselhos regionais.

Em síntese, uma boa avaliação imobiliária combina uma vistoria técnica detalhada, análise documental, estudo do mercado e aplicação da metodologia adequada, sempre em conformidade com as normas técnicas. Isso permite estimar um valor fundamentado e defensável para qualquer tipologia de imóvel.

Tipos de imóveis urbanos passíveis de serem avaliados

Na lista abaixo, veja os tipos de imóveis urbanos sujeitos à incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e passíveis de serem avaliados:

1. Apartamento;
2. Casa;
3. Unidade pertencente a edificação apart-hotel e similares com utilização residencial;
4. Shopping center;
5. Loja em shopping center;
6. Loja com mais de duas frentes;
7. Loja com duas frentes;
8. Loja com uma frente;
9. Loja interna de galeria – térreo;
10. Loja localizada em sobreloja;
11. Loja localizada em subsolo ou em pavimento distinto de térreo ou sobreloja;
12. Sala;
13. Prédio próprio para cinema e teatro;
14. Prédio próprio para hotéis, motéis e similares, com utilização não residencial;
15. Unidade pertencente a edificações apart-hotel e similares que participem do pool hoteleiro;
16. Unidade hoteleira autônoma;
17. Prédio próprio para clubes esportivos e sociais;
18. Prédio próprio para hospitais e clínicas com internação;
19. Prédio próprio para colégios e creches;
20. Prédio próprio para garagem/estacionamento de utilização não residencial;
21. Boxe-garagem, assim entendido o espaço de até 50 m² destinado a estacionamento seja qual for a utilização;
22. Prédio próprio para indústrias;
23. Galpão e armazém rústicos e telheiro de uso não residencial;
24. Prédio próprio para uso exclusivo, distinto daqueles mencionados nesta tabela;
25. Demais casos, não enquadrados em outras alíneas, desde que com utilização não residencial e
26. Demais casos, não enquadrados em outras alíneas, desde que com utilização residencial.

Além destes, existem as propriedades rurais e os imóveis especiais, tais como os parques industriais, estádios, aeroportos e rodovias, por exemplo, alem de muitos outros passíveis de serem avaliados.

Os imóveis urbanos residenciais dos tipos casas e apartamentos constituem a maioria das unidades imobiliárias que são avaliadas rotineiramente, porém a maior complexidade dos trabalhos dos avaliadores resulta das avaliações dos imóveis não residenciais dos diversos tipos. Isso ocorre porque o valor de um imóvel é função direta da sua capacidade de produzir benefícios e, tratando-se de imóveis residenciais, os benefícios se traduzem em termos de status, segurança, infraestrutura e acessibilidade, enquanto para os imóveis não residenciais os benefícios se traduzem pela sua capacidade de gerar renda dos frutos da exploração de atividade econômica no imóvel. Assim sendo, cada característica ou atributo de uma unidade imobiliária é um diferencial a ser considerado na formação do seu valor comercial.

Quem pode fazer avaliação de imóveis?

Quem pode fazer avaliação de imóveis são os profissionais avaliadores, Engenheiros, Arquitetos e Corretores de imóveis devidamente habilitados.

Os Engenheiros e Arquitetos podem emitir laudo de avaliação de imóveis de todas as tipologias, incluindo estádios, aeroportos, usinas hidrelétricas e rodovias, além dos imóveis residenciais, comerciais e industriais, enquanto os corretores de imóveis podem emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) das unidades imobiliárias que comercializam rotineiramente.

Para o profissional exercer a atividade de avaliador de imóveis é necessário cumprir alguns requisitos e exigências legais:

• O Engenheiro deve estar registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA)
• O Arquiteto deve estar registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU)
• O Corretor de imóveis precisa ter o Título de Avaliador Imobiliário, que pode ser obtido por meio de Curso superior em Gestão Imobiliária com Especialização em Avaliação Imobiliária

Os serviços de avaliações imobiliárias envolvem conhecimentos sobre: Mercado imobiliário, Documentação, Legislação.

A Norma da ABNT NBR 14.653 define como devem ser realizadas todas as avaliações de imóveis em território nacional

Quanto custa para fazer uma avaliação de imóvel?

O valor de uma avaliação de imóvel pode variar de acordo com vários fatores, como o profissional, o tamanho do imóvel, a localidade, a finalidade do laudo e a forma de avaliação.

Admite-se como razoável o limite máximo do equivalente a 1,00% do valor do imóvel. Como os terrenos e benfeitorias não são iguais e não se pode antever o volume e a complexidade de cada trabalho, o custo deve ser sempre negociado entre o proprietário ou contratante e o avaliador. Existem diversas tabelas sugestivas de valores para as avaliações de casas e apartamentos, porém é recomendável que cada caso seja tratado individualmente, uma vez que os valores praticados são inferiores aos sugeridos nas tabelas.

Habitualmente nos orientamos pelo regulamento de honorários do IBAPE-RJ (Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio de Janeiro), porém, só definimos valores depois de considerados o volume e a complexidade do trabalho. Como volume (em termos de horas trabalhadas) e complexidade dependem das características do imóvel e da finalidade do laudo, só emitimos proposta de prestação de serviços mediante solicitação de orçamento informando o tipo de imóvel, a área construída, a área do terreno e a finalidade do laudo. Para saber o custo de uma avaliação de imóvel, solicite aqui um orçamento sem compromisso.

O que deve constar no laudo de avaliação do imóvel?

O laudo de avaliação de imóvel deve conter, pelo menos, os dez tópicos abaixo, sem se limitar aos mesmos, conforme a Norma NBR 14.653-2 da ABNT:

1. Introdução / apresentação;
2. Identificação do solicitante;
3. Finalidade do laudo;
4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
5. Identificação e caracterização do bem avaliando;
6. Diagnóstico do mercado imobiliário;
7. Indicação da metodologia utilizada;
8. Tratamento dos dados e identificação do resultado;
9. Especificação da avaliação - Graus de fundamentação e precisão e
10. Resultado e data base de referência.

Cada tópico acima enumerado deve ser atendido em consonância com o bem avaliado e a finalidade do laudo.

O roteiro para avaliar imóvel urbano e identificar o seu valor de mercado para compra e venda ou aluguel pelo método comparativo de dados de mercado e tratamento por fatores, está publicado em outro documento que você pode acessar neste site pelo link: Veja aqui a composição do laudo completo;

Os tópicos aqui mencionados são os principais que o perito avaliador de imóveis deve abordar, contemplando com maior riqueza de detalhes aqueles que explicam o valor do imóvel avaliado. Além disso, você deve evitar o uso de modelos preconcebidos e tratar sempre cada trabalho individualmente, tendo em mente que o laudo técnico elaborado por profissional engenheiro e acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA é um documento de engenharia, tem validade jurídica como prova de valor e não se confunde com o Parecer Técnico de Avaliação emitido por corretor ou empresa do mercado imobiliário.