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Serviços especializados de Engenharia de Avaliações e Perícias Imobiliárias
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Denomina-se Laudo de avaliação de imóvel o relatório técnico da análise realizada para identificar o valor de mercado de um bem ou direito imobiliário e determinar indicadores da viabilidade da sua utilização econômica, para uma finalidade, situação e data. O laudo é um documento de engenharia elaborado por engenheiro(s) de avaliações de acordo com a Norma NBR 14.653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O laudo de avaliação imobiliária, segundo o tipo de imóvel, deve atender aos critérios definidos na Norma NBR 14653-2, se imóvel urbano ou na NBR 14653-3, quando se tratar de imóveis rurais. Além disso, há mais quatro normas da família NBR 14653 da ABNT que versam sobre avaliação de bens e direitos de natureza diversa.
O laudo de avaliação de imóvel completo deve atender aos requisitos essenciais para elaboração de laudos e pareceres técnicos, indispensáveis para o atendimento à maioria dos casos de avaliações imobiliárias, cumprindo requisitos dos processos judiciais, garantias e penhoras, inventário e partilha de bens entre outras finalidades.
De acordo com a Lei 5.194/1966, avaliação é atribuição da competência dos profissionais engenheiros ou arquitetos regularmente inscritos nos respectivos conselhos de classe. Portanto, quem pode emitir laudo de avaliação de imóveis é um ou mais profissionais regularmente inscritos no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), se Engenheiros, ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), se Arquitetos. Os profissionais corretores de imóveis atuantes no mercado imobiliário, quando devidamente habilitados, podem emitir parecer técnico, que é a expressão da opinião do autor e não se confunde com o laudo elaborado sob responsabilidade técnica, civil e criminal de um profissional de engenharia ou arquitetura.
Os métodos e procedimentos especificados nas normas técnicas da ABNT para emissão de laudos de avaliação imobiliária são mandatórios para os engenheiros e arquitetos peritos avaliadores de imóveis, mas não são exigíveis para a emissão de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) por corretores de imóveis. Por isso, antes de contratar uma avaliação de imóveis, veja como fazer a melhor escolha em face das suas necessidades e do que cada profissional ou empresa pode oferecer.
Ao contratar um profissional perito avaliador ou uma empresa especializada de Engenharia de Avaliações com o objetivo de avaliar bens ou direitos imobiliários, você pode esperar que o laudo de avaliação seja apresentado com o conteúdo a seguir descrito:
A introdução é a parte inicial do laudo de avaliação, onde fazemos uma breve descrição da Engenharia de Avaliações aplicada como meio de produzir o resultado apresentado e algumas considerações sobre as etapas da confecção do documento. Resumidamente, a introdução traduz, como o próprio título sugere, a forma como serão apresentados os resultados obtidos em face da finalidade do trabalho em pauta.
É indispensável a identificação do contratante do laudo. Se pessoa jurídica, você deverá especificar razão social, endereço completo e CNPJ da parte contratante do serviço. Tratando-se de processo judicial, indicar o número do processo e a serventia onde tramita, bem como os nomes das partes e dos respectivos advogados patronos.
Indicar nome e CPF ou CNPJ e razão social do proprietário constante na certidão do Registro Geral de Imóveis (RGI).
Tratando-se de diligência pericial tendo o imóvel como objeto da perícia, nos casos de processos judiciais, indicar além de dia e hora, os nomes e RG das pessoas que participaram da vistoria que, nesse caso, geralmente, é acompanhada por advogados e assistentes técnicos do autor e do réu e carece de especial atenção quanto ao objetivo, materiais e estado de conservação.
É necessário esclarecer qual é a finalidade do laudo de avaliação de imóvel. Determinar o valor de mercado para compra e venda; definir o valor do aluguel, quando se tratando de locação, ação renovatória ou revisional do contrato; valor de liquidação forçada no caso de hipoteca, garantia e penhora quando requerido por instituições financeiras; laudo de avaliação de imóvel urbano com a finalidade de determinação do valor da base tributária, exigido pela prefeitura na hipótese de revisão de cálculo de IPTU ou ITBI; valor em risco atendendo efeitos de seguro, entre outras.
Se judicial, é preciso que seja feita uma breve análise do processo para acrescentar na descrição do objetivo da perícia o histórico resumido do andamento da ação, desde a sua petição inicial até o dia da vistoria. Isso é muito importante tendo em mente a contextualização do resultado em face da controvérsia em causa.
Nos casos em que se pretenda apenas saber quanto vale a propriedade imobiliária, sem que para isso seja preciso emitir um documento muito detalhado, admite-se que essa estimativa seja feita por meio de um parecer restrito ou simplificado. Ressalte-se que pode ser admitida a emissão de laudo de avaliação simplificado ou parecer técnico de avaliação imobiliária somente quando previamente definido entre as partes envolvidas.
Nesta parte do laudo, o profissional avaliador deverá explicitar todas as limitações inerentes à execução do seu trabalho, especialmente se, em função de alguma limitação, o resultado do cálculo sofreu influência, desvalorizante ou valorizante. Por exemplo, se ao vistoriar o imóvel um determinado cômodo ou dependência não foi visitado por se encontrar inacessível, isso precisa estar explicitado neste tópico, indicando se, em função disso, o perito adotou fator de depreciação da construção diferente daqueles que serviram para as demais dependências.
É uma das partes mais importantes do documento e não menos trabalhosa. É fundamental a descrição completa do terreno e benfeitorias, seus materiais, acabamentos, estado geral de conservação e idade aparente observados durante a vistoria, devendo-se acrescentar os seguintes subitens:
Indicar o endereço completo complementado por imagem de satélite do Google Earth, Google Maps ou outro aplicativo do gênero. Se disponível, indicar as coordenadas geográficas obtidas por GPS ou aplicativo para Smartphone, que é uma boa maneira de individualizar a localização.
Descrever o bairro ou município apontando os indicadores gerais disponíveis no IBGE ou no site da prefeitura local, indicando extensão territorial, densidade populacional, nível de emprego e escolaridade, vocação econômica, informação sobre saúde pública e outros aspectos relevantes disponíveis.
Indicar os usos potenciais e predominantes dos imóveis nas circunvizinhanças, acrescentando considerações sobre a qualidade e padrão construtivo predominante das edificações existentes.
Verificar e descrever a disponibilidade de vias de acesso pavimentadas, abastecimento de água canalizada, suprimento de energia elétrica, rede de esgoto, coleta de lixo, rede de telefonia fixa e cobertura de rede móvel e transporte publico.
Descrever a proximidade e facilidade de acesso ao comércio e serviços essenciais destacando a disponibilidade de supermercados, farmácias, bancos, escolas e serviços públicos de segurança, hospitais, corpo de bombeiros e áreas de lazer.
O perito avaliador deve apresentar neste tópico uma síntese da análise do comportamento do setor imobiliário com ênfase no segmento em que se insere o imóvel avaliando. Por exemplo, tratando-se de avaliar unidade do tipo residencial, deve-se analisar o volume de negócios e os níveis de preços praticados na região, seja para venda, compra ou aluguel de unidades imobiliárias semelhantes, concluindo o diagnóstico por atribuir ao seu imóvel o grau de liquidez alto, normal ou baixo. Para isso, deverá ter em conta que um grande volume de ofertas a preços relativamente baixos sinaliza um indicativo de baixa atratividade da região e, portanto, grau de liquidez baixo.
Os métodos aplicáveis às avaliações imobiliárias dependem basicamente:
A norma fixa os critérios para fazer uma avaliação, classificando em dois grupos os métodos de elegíveis:
a) - Comparativo;
b) - Involutivo;
c) - Evolutivo e
d) - De Capitalização da Renda.
A norma recomenda utilizar, preferencialmente, o método comparativo direto de dados do mercado imobiliário, sempre que possível, por ser este o mais preciso e confiável.
a) - Comparativo de Custos e
b) - Quantificação de Custos.
Qualquer método entre todos os acima indicados se presta a avaliar seja qual for o tipo de imóvel dentre os vários existentes, tais como lojas, apartamentos, hotéis, hospitais, escolas, estabelecimentos industriais, postos de combustíveis, escritórios e Shopping Centers, incluindo-se, ainda, obras de arte, pontes, bueiros, estradas, iluminação pública, entre outros.
Você pode optar pela metodologia mais adequada a fim de fazer uma boa avaliação, podendo inclusive utilizar método diverso além desses já citados, porém é imprescindível fazer constar a declaração e justificativa do critério escolhido.
Uma vez definido o método, é chegado o momento de trabalhar na composição do laudo. Em geral, a escolha recai sobre um dentre os três principais, que são: comparativo, evolutivo e involutivo. Em algumas situações, pode ocorrer a necessidade de conjunção de dois ou mais modelos matemáticos. Há também os casos em que é possível utilizar variantes simplificadas de um determinado método. Seja como for, tratando-se da avaliação de imóvel urbano convencional, de uso residencial, comercial, industrial ou de serviços, o avaliador vai precisar consultar o mercado com o objetivo de coletar referências, formar a base de dados e realizar os seus cálculos avaliatórios. Duas etapas são cruciais nessa fase da elaboração do laudo: a formação da amostra e a sua homogeneização.
Para especificar os graus de precisão e fundamentação do laudo de avaliação, é necessário fazer o enquadramento conforme as limitações constantes no item 9 da Norma ABNT NBR 14653-2. Os graus são estabelecidos nos níveis I, II e III, correspondentes ao rigor da pesquisa e dos cálculos empregados na elaboração do laudo. Na hipótese de não ser possível atingir, pelo menos, o Grau I de precisão e fundamentação, o documento não poderá ser enquadrado como Laudo de Avaliação e deve ser classificado como Parecer Técnico de avaliação. A especificação da avaliação é obrigatória quando requerida pelo contratante.
Especificar de forma inequívoca os valores calculados, tendo em mente que o valor encontrado se presta a uma finalidade, situação e data. Nos casos de ações renovatórias ou revisionais de contratos de locação, o mês e o ano base de referência são fundamentais e o valor retroativo à data base não pode ser calculado pela aplicação de indicadores econômicos que medem a inflação, sendo mandatória, para os casos de avaliação com data base retroativa, a utilização de índices representativos das variações verificadas no mercado imobiliário. Além disso, devem ser registradas as possíveis limitações ao uso impostas pela legislação local e as restrições consignadas na certidão do RGI, quando houver.
Fazer aqui as considerações finais sobre a execução do serviço avaliatório, acrescentando, se julgar conveniente, recomendações que achar pertinentes, em destaque especial os reparos necessários e urgentes, restrições ao uso da propriedade imobiliária e outras intercorrências.
Juntar ao laudo a documentação que serviu de fundamento ao resultado, destacando-se:
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