PERFECTUM Engenharia de Avaliações

Laudo de avaliação de imóveis para finalidades legais

O que deve estar especificado no laudo de avaliação de um imóvel


Fale conosco Fale conosco
Fale conosco Fale conosco

Número do telefone (21) 2258-1134

Laudo de avaliação de imóveis conforme normas ABNT

Laudo de avaliação de imóveis residenciais

Avaliação de imóveis residenciais - casas, apartamentos e prédios

Avaliação de imóveis comerciais

Laudo de avaliação de imóvel urbano - Gleba urbanizável

Avaliação de imóvel industrial

Laudo de avaliação de imóvel industrial - terreno e galpões


Composição do laudo de avaliação de imóveis

Segundo as especificações técnicas da Norma NBR 14.653-2 da ABNT, o laudo de avaliação de imóveis completo deve conter, no mínimo, o conteúdo que a seguir descrevemos neste artigo:

Introdução

É a parte do laudo onde fazemos uma breve descrição da Engenharia Legal aplicada ao trabalho que está sendo apresentado e algumas considerações sobre as etapas em que ele se desenvolveu. Resumidamente, a introdução diz o que é o laudo, como ele foi feito e a que se destina.


Identificação do solicitante

É indispensável a identificação do contratante do laudo de avaliação imobiliária. Se pessoa jurídica, especificar razão social, endereço completo e CNPJ de quem contratou os serviços de avaliação objeto do laudo. Tratando-se de processo judicial, indicar o número do processo e a serventia onde tramita, bem como os nomes das partes.


Identificação do proprietário se diferente do solicitante

Indicar nome e CPF ou CNPJ e razão social do proprietário constante na certidão do Registro Geral Imobiliário (RGI).


Data de realização da vistoria do imóvel.

Tratando-se de diligência pericial de vistoria para processo judicial, indicar além de data e hora, os nomes e RG das pessoas que participaram da vistoria do imóvel que, em geral, é acompanhada por advogados e assistentes técnicos das partes.


Finalidade do laudo de avaliação imobiliária

É necessário esclarecer qual é a finalidade do laudo de avaliação de imóveis. Determinar o valor para compra e venda do imóvel, valor do aluguel, quando se tratando de locação, ação renovatória ou revisional, valor de liquidação forçada para hipotecas, garantias e penhoras, valor da base tributária para revisão de cálculo de IPTU e ITBI, valor em risco para fins de seguro, entre outros. Se judicial, acrescentar na descrição da finalidade um breve histórico do andamento do processo desde a inicial até a data da vistoria.


Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

Nesta parte do laudo, o perito avaliador deve explicitar todas as limitações inerentes à execução do seu trabalho, especialmente se, em função de alguma limitação, o resultado do cálculo sofreu influência, desvalorizante ou valorizante. Por exemplo, se ao vistoriar o imóvel um determinado cômodo ou dependência deixou de ser visitado por se encontrar inacessível, isso deve ser ressaltado neste tópico do laudo, indicando se, em função disso, o perito adotou fator de depreciação da construção diferente daqueles para as demais dependências.


Identificação e caracterização do imóvel

É umas das partes mais importantes do laudo e não menos trabalhosa. É fundamental a descrição completa do terreno e das benfeitorias, seus materiais, acabamentos, estado de conservação e idade aparente observados durante a vistoria, devendo-se acrescentar os seguintes subitens:


Localização do imóvel

Indicar o endereço completo do imóvel complementado por imagem de satélite do Google Earth, Google Maps ou outro aplicativo do gênero. Se disponível, indicar as coordenadas geodésicas obtidas por GPS ou aplicativo para Smartphone, que é uma boa maneira de individualizar a localização.


Informações gerais sobre a região

Descrever o bairro ou município apontando os dados gerais disponíveis no IBGE ou no site da prefeitura local, indicando extensão territorial, densidade populacional, nível de emprego e escolaridade, vocação econômica, informações sobre saúde pública e outros dados relevantes disponíveis.


Caracterização da microrregião

Indicar os usos potenciais e predominantes de imóveis nas circunvizinhanças, acrescentando considerações sobre a qualidade e padrão construtivo predominante das edificações existentes.


Infraestrutura

Verificar e descrever a disponibilidade de vias de acesso pavimentadas, abastecimento de água canalizada, suprimento de energia elétrica, rede de esgoto, coleta de lixo, serviços de telefonia fixa e móvel e transporte publico.


Serviços públicos e comunitários

Descrever a proximidade e facilidade de acesso ao comércio e serviços essenciais destacando a disponibilidade de supermercados, farmácias, bancos, escolas e serviços públicos de segurança, hospitais, corpo de bombeiros e áreas de lazer.


Diagnóstico do mercado

O perito avaliador deve apresentar neste tópico uma síntese do comportamento do mercado imobiliário com ênfase no segmento em que se insere o imóvel avaliando. Por exemplo, tratando-se de avaliar um imóvel do tipo residencial, deve-se analisar o volume de negócios e os níveis dos preços praticados na região, seja para venda ou aluguel, concluindo o seu diagnóstico por atribuir ao seu imóvel o grau de liquidez alto, normal ou baixo. Um grande volume de ofertas a preços relativamente baixos pode ser indicativo de que a região não está sendo receptiva a novos moradores.


Indicação da metodologia utilizada

As metodologias aplicáveis à avaliação de imóveis dependem basicamente de:

Das características do imóvel avaliando;

Da finalidade da avaliação;

Da disponibilidade e qualidade das informações colhidas no mercado;

Do prazo para sua execução.

A norma fixa os critérios de avaliação, classificando os métodos de avaliação de imóveis em dois grupos:

Métodos para identificar o valor de um bem;

Métodos para identificar o custo de um bem.


Métodos para avaliação de imóveis

1) - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;

2) - Método Involutivo

3) - Método Evolutivo

4) - Método da Capitalização da Renda.


Métodos para identificar o custo de um bem

1) - Método Direto Comparativo de Custo;

2) - Método da Quantificação de Custo

Qualquer dos métodos indicados se presta à avaliação da totalidade dos tipos de imóveis existentes, tais como lojas, apartamentos, hotéis, hospitais, escolas, estabelecimentos industriais, Postos de Combustíveis, escritórios e Shopping Centers, incluindo-se, ainda, obras de arte, pontes, bueiros, estradas, iluminação pública, etc.

Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação, podendo inclusive ser aplicados outros métodos além dos citados, sendo imprescindível a indicação e justificativa do método escolhido.


Tratamento dos dados e identificação dos resultados

Uma vez definido o método, é chegado o momento de trabalhar na composição do laudo. Na maioria dos casos, a escolha do método recai sobre um dos três principais, que são: comparativo direto de dados de mercado; evolutivo e involutivo. Em algumas situações, pode ocorrer a necessidade de conjunção de dois ou mais métodos. Há também os casos em que é possível utilizar variantes simplificadas de um ou mais métodos. Seja como for, tratando-se da avaliação de um imóvel urbano convencional de uso residencial, comercial, industrial ou de serviços, o perito avaliador vai precisar consultar o mercado para coletar referências e formar a base de dados sobre a qual poderá elaborar os seus cálculos avaliatórios. Duas etapas são cruciais nessa fase da elaboração do laudo de uma avaliação de imóvel ou parecer técnico de avaliação mercadológica: a formação da amostra e a sua homogeneização.


Formação da amostra

A Formação de uma Amostra de qualidade, com elementos semelhantes e com fontes para confirmação das informações prestadas, é a chave para uma boa avaliação. Para isso, é importante:

→ Planejamento da pesquisa

→ Levantamento dos dados

→ Verificação dos dados amostrais

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados do mercado imobiliário com características, tanto quanto possível, semelhantes às do imóvel avaliando, usando-se toda a evidência disponível.

Aspectos importantes a considerar na formação da amostra:

• Análise do número de dados disponíveis no mercado que podemos utilizar;

• Coleta de informações e fonte de cada elemento: endereço completo, características principais, preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se possível), tempo de exposição no mercado;

• Também é importante que os valores coletados sejam próximos à data de referência da avaliação (6 meses). O mercado pode não ter acompanhado a correção monetária;

• Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente respectiva, para que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado;

• Valores de venda a prazo, precisam ser deflacionados com os juros usuais para que correspondam a pagamento à vista

• Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas são multiplicados pelos juros de mercado e divididos pelo número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel;

• No caso de avaliação judicial, é obrigatória a identificação das fontes.

Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a Estatística Clássica, mediante tratamento por fatores.

Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatística inferencial, notadamente com modelos de regressão linear para calcular o valor do imóvel.


Homogeneização dos elementos amostrais

O objetivo da homogeneização é equalizar os preços unitários de cada elemento mediante a aplicação de fatores que diminuam as diferenças do imóvel avaliando em relação aos elementos da amostra. Os principais fatores, basicamente presentes em quase todas os laudos, são:


→ Fator de oferta ou fator de fonte

O fator de fonte ou fator de oferta destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado:

• Se com transação efetivada e portanto com valor de mercado para compra e venda seguro de ser aplicado ao nosso cálculo, ou se estiver em oferta, portanto ainda não vendido ou alugado;

• Variável entre 1,00, para vendidos ou contratos realizados, até 0,80, aplicável a imóvel que esteja há muito tempo sendo oferecido (mais de 4meses) sem interessado firme;

• Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preço superestimado pelo proprietário;

• Pode haver gradação no cálculo destes valores máximo (0,80) e mínimo (0,95) conforme o valor se apresentar ao mercado.


→ Fator de área

O fator de equivalência de área tem a finalidade de corrigir as distorções que ocorrem em relação aos preços por metro quadrado, considerando que, num mesmo local, há uma tendência no sentido de que o valor por metro quadrado de grandes áreas seja menor do que os preços por metro quadrado de terrenos menores.


→ Fator de transposição

• O fator de transposição destina-se a adequar as diferenças de melhor ou pior posição de dados da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando.

• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.

• Este fator é o que maior polêmica e deformações pode causar ao cálculo estatístico a ser realizado. Portanto, é um fator de homogeneização para ser examinado com maior atenção. A forma ideal de obtenção deste fator quando não há disponibilidade da planta de valores é o cálculo por regressão linear por meio de códigos alocados. Para isso, é necessário que a amostra seja composta de tal forma que, no mínimo, três elementos de cada local possam ser alocados a cada código para não incorrer no erro de micronumerosidade.


→ Fator de equivalência

• O fator de equivalência é destinado a adequar as diferenças de padrão construtivo dos elementos da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação.

• Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo SINDUSCON (padrão baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas à parte de cada preço unitário colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, à benfeitoria.

Além dos fatores acima, há diversos outros que podem ser utilizados conforme o caso. Para citar um exemplo, poderíamos considerar um fator que chamaríamos fator de Frente x Fundos para estabelecer equivalência entre apartamentos de frente e de fundos. Tratando-se de avaliar terrenos, há também diversos outros fatores a considerar, cuja aplicação é recomendada pela literatura técnica, tais como:

→ Fator de testada;

→ Fator de profundidade;

→ Fator de superfície e solo;

→ Fator de topografia;

→ Fator de acessibilidade e

→ Fator de esquina.


Aplicação dos fatores de homogeneização

• No caso de tratamento por fatores, os dados devem ser da mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando;

• O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;

• O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;

• São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso a situação persista após a homogeneização;


Especificação da fundamentação e precisão do laudo

Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao rigor técnico da pesquisa e cálculos empregados na avaliação de imóveis. Para especificar os graus de precisão e fundamentação é necessário fazer o enquadramento conforme as limitações constantes no item 9 da Norma NBR 14653-2.

• Grau I correspondem o mínimo de 3 (três) dados comparativos, que podem ser informados por terceiros (corretores de imóveis, por exemplo), admitida a extrapolação das características físicas além do limite de 0,50 a 2 vezes a do imóvel em avaliação, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50 para com o avaliando.

• Grau II correspondem no mínimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos pelo autor ou por profissional por ele autorizado, com ajuste de fatores entre 0,90 e 1,10 em relação ao avaliando.

• Já no grau III, mínimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente pelo profissional, endereço por endereço, apresentando todas as informações a eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolação, e ainda por cima com ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relação ao avaliando.

• As características quantitativas, ou expressas por variáveis, do imóvel avaliando, não devem ultrapassar 50% para mais ou para menos.

• Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados.

• Para utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. Além disso, o preço homogeneizado, resultante da aplicação de todos os fatores ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50.

• Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados para eliminação de dados discrepantes (anexo B.3).

• Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imóvel avaliando devem ser contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, desaconselha-se a atualização por meio de índices econômicos. Quando a atualização for impraticável, só será admitida a correção de valores por índices resultantes de pesquisa de mercado (ver item da norma 14653-2 anexo B.2.b).

Na prática, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de fundamentação. É o suficiente, se bem adequados os elementos de cálculo. Na impossibilidade de enquadramento num dos três graus, o documento será classificado como Parecer Técnico de Avaliação.


Resultado da avaliação e data base de referência

Especificar de forma inequívoca os valores calculados, tendo em mente que o valor do imóvel se presta para uma finalidade, situação e data. A data base é fundamental nos casos de ações renovatórias ou revisionais dos contratos de locação e o valor retroativo não pode ser calculado pela aplicação de índicadores econômicos que medem a inflação, sendo mandatória a utilização de índices representativos das variações verificadas no mercado imobiliário.


Conclusão

Fazer aqui as considerações finais sobre a realização do trabalho de avaliação, acrescentando, se julgar conveniente, recomendações que achar pertinentes, tais como reparos necessários e urgentes, restrições ao uso do imóvel e outras intercorrências.


Anexos

Juntar ao laudo a documentação que serviu de fundamento ao resultado, destacando-se:

• Anotação de Responsabilidade Técnica do autor, se engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica se arquiteto;

• Relatório fotográfico com o mínimo de seis fotografias que contribuam para melhorar a descrição imóvel, bem como seu estado de conservação, entre outros detalhes que se pretenda ressaltar;

• Memórias de cálculo;

• Referências de mercado contendo a descrição, endereços, nomes e telefones das fontes de informações utilizadas na composição da amostra

• Documentos do cliente: cópias de certidões de ônus reais, escrituras, espelho do IPTU, certidão de situação fiscal e enfitêutica, certidão de dados cadastrais, plantas baixa e de localização


Home E-Mail Topo