Avaliação de imóveis com restrições ao aproveitamento
Os imóveis especiais de uso restrito geralmente são terrenos situados em áreas regulamentadas pela legislação (urbanística, ambiental e
de parcelamento e uso do solo) incidente no local, quando
fixa os limites de aproveitamento ou define as atividades econômicas ali permitidas. As principais limitações impostas são:
- a Taxa de
Ocupação do Terreno;
- o Índice de Aproveitamento;
- o Recuo e os Afastamentos das divisas;
- o gabarito e os tipos de atividade
econômica que podem ser explorados no local.
Além disso, pode ocorrer a existência de faixas Non Aedificandi resultantes de servidões que, além da perda que se traduz em redução
de área efetiva do terreno,
ainda causam impactos no aproveitamento da área remanescente. Para estes casos, é inevitável o emprego do método involutivo para avaliar o terreno.
Necessidade de avaliar o imóvel pelo método involutivo
O método involutivo é o procedimento técnico recomendado para identificar o valor de mercado de terrenos especiais cujas características
não permitem que sejam avaliados pelo método comparativo. Os casos de elaboração de laudo de
avaliação de imóveis especiais requerem cuidados
extremos. A maioria deles não pode ser atendida pela utilização dos métodos convencionais, sendo necessária a adoção de tratamento adequado, quando
for possível empregar o método comparativo de dados do mercado imobiliário, respeitando os critérios de semelhança entre os elementos da amostra e
o imóvel objeto da avaliação. Para todos os casos de avaliação de imóveis com aproveitamento restrito, recomenda-se o emprego do método involutivo
com base no aproveitamento eficiente do terreno.
Evite erros na avaliação de imóveis pelo método comparativo de dados do mercado imobiliário com tratamento por fatores
O método comparativo direto de dados do mercado imobiliário se baseia no princípio segundo o qual
bens semelhantes em mercados semelhantes têm preços semelhantes. Em consequência,
eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças dos bens e dos respectivos mercados. Dessa forma, quando for possível mensurar as
diferenças, será possível estabelecer equivalência e aplicar a metodologia à prática de
avaliação de imóveis.
É o método recomendado como preferencial pelas normas de
Engenharia de Avaliações publicadas pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e é largamente empregado pelos peritos avaliadores de imóveis.
O grande problema reside no grau de dificuldade ou inviabilidade
de mensurar corretamente as diferenças entre o objeto da avaliação e os elementos amostrais.
Os erros passíveis de serem cometidos podem gerar resultados indesejáveis e
produzir laudos tecnicamente inválidos e, portanto, nulos. Por essas razões, de modo geral, o método comparativo é contraindicado
para as avaliações de imóveis
sujeitos a restrições ao aproveitamento. Para os casos dessa natureza, devemos utilizar o método involutivo com fundamento no aproveitamento
eficiente do terreno.
A Norma NBR 14.653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos, publicada pela ABNT, no seu item 7.3 define os procedimentos
para vistoria do imóvel avaliando, destacando,
para o caso de terreno:
Caracterização do terreno
- localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas
de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
- utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
- aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
- infraestrutura urbana disponível;
- restrições físicas e legais ao aproveitamento;
- sub ou superaproveitamento.
Quanto à formação da amostra, a norma cita no seu item 8.2.1.4:
Tratamento dos dados
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
- correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das principais
variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
- isenção das fontes de informação;
- identificação das fontes de informação, observada a exceção de quando a identificação
das fontes for dispensada em comum acordo entre as partes contratantes;
- número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;
- sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito a sua situação, a destinação,
ao grau de aproveitamento e as características físicas; diferenças relevantes perante
o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;
O problema é que para estabelecer comparação entre índices de aproveitamento dos terrenos e outras restrições ao uso é necessário
consultar exaustivamente a legislação urbanística e ambiental nos âmbitos municipal, estadual e federal e alguns avaliadores negligenciam
essa etapa na expectativa de que o contratante, geralmente leigo, não se dará conta
se houver este tipo de inconsistência e ficará satisfeito se o valor apresentado for do seu agrado, embora tecnicamente falho ou inválido.
Erro recorrente em avaliação de imóveis
Alguns dos nossos clientes, dentre eles um possuidor de uma considerável carteira imobiliária, por descuidarem da análise criteriosa dos
laudos de avaliação de imóveis emitidos por prestadores de serviço que operam na emissão de laudos de baixo custo, no decorrer dos anos recentes,
acabaram sendo induzidos
em equívoco por acreditarem que alguns dos
seus ativos imobiliários mais valiosos, valem tanto quanto consta nos laudos elaborados sem o cumprimento dos
requisitos essenciais que assinalamos acima, ou seja:
- Não são consideradas as restrições físicas e legais ao aproveitamento impostas pela legislação;
- Na formação da amostra para utilizar o método comparativo, não se cumpre a recomendação técnica: sua semelhança com o imóvel objeto da
avaliação, no que diz respeito a sua situação, a destinação,
ao grau de aproveitamento e as características físicas; diferenças relevantes perante
o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;
Pode não parecer, mas é um erro com potencial de produzir resultados catastróficos.
Na análise de um caso recente, verificamos que apenas por deixar de considerar o grau de aproveitamento do
terreno, diferentes avaliadores cometeram o mesmo erro que conduziu ao resultado absurdo da superavaliação de aproximadamente
800,00% do valor real de mercado do imóvel e isso se traduz em demonstrações contábeis enganosas da entidade.
Além da superavaliação do valor de mercado para venda, ocorre o erro de cálculo do valor do aluguel pelo método da renda, quando este for feito
sobre o valor incorreto do imóvel, penalizando o locatário com o ônus do aluguel incidente sobre a parcela não aproveitável do imóvel.
Por ser um erro recorrente, alertamos nossos clientes gestores de carteiras de imóveis, auditores e proprietários para que não sejam
induzidos ao equívoco da superavaliação dos seus
imóveis e surpreendidos, na eventual
necessidade de realizar a venda de um imóvel, ao constatar que o
seu real valor de mercado é muito menor do que aquele que consta nos seus registros baseados em laudos de avaliação de imóveis viciados.
O método involutivo é o procedimento de avaliação de imóveis recomendado para avaliar terrenos especiais cujas características
sui generis dificultam ou inviabilizam a utilização do método comparativo de dados do mercado. Este é o método ideal
para avaliação de imóveis sujeitos a restrições ao aproveitamento por limitações físicas ou legais. O método involutivo possibilita identificar o valor
do bem imóvel, alicerçado no seu melhor aproveitamento, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com
as condições do segmento no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto. É ideal quando for o caso de avaliar terrenos situados nos grandes centros densamente urbanizados e compreende as etapas a seguir
descritas:
Vistoria do imóvel
- Nenhuma avaliação imobiliária poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ás dependências da
unidade avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que de comum acordo entre contratante e contratado e explicitada
no laudo de avaliação do objeto.
- A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem
avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de
dados.
- É recomendável registrar as características e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação
do valor.
- O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem
avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
- Observar o que se estabelece em 7.3.1 a 7.3.4 da NBR ABNT 14653-2.
Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipoteticamente viável, deve-se verificar o aproveitamento ideal do terreno
considerando que o aproveitamento ideal é
aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a
atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos admitidos de acordo com a
legislação urbanísitica.
Pesquisa de valores
A pesquisa dos valores deve ser feita segundo os preceitos do método comparativo direto de dados
e tem como objetivo estimar o valor do produto imobiliário
projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.
Previsão de receitas
As receitas de venda dos imóveis do projeto concebido são calculadas a partir do resultado previsto, considerados a eventual
valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma
de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução
conjuntural e evidências do desempenho do setor imobiliário.
Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração
e aprovação de projetos, necessários à equiparação do seu imóvel à condição do projeto idealizado.
Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
- De compra do terreno;
- De administração do empreendimento, inclusive vigilância;
- Com impostos, taxas e seguros;
- Com publicidade;
- Com a comercialização das unidades.
Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxos de caixa, esta margem deve
ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade
de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto de retorno do
capital. O percentual de lucro adotado em um modelo estático deve ter relação com o que é praticado no
segmento imobiliário.
Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
- O prazo de a execução do projeto hipotético seja compatível com as características,
disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
- O prazo de venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do
mercado imobiliário.
Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária,
de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a de atratividade mínima vigente no setor imobiliário.
Modelo
Para realizar uma avaliação de imóvel urbano, utilizar um dos seguintes modelos, em ordem de preferência:
- Por fluxos de caixa específicos;
- Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
- Com a aplicação de modelos estáticos.
