Laudo de avaliação de imóvel para fins de direito
O laudo de avaliação de imóveis é um documento elaborado por engenheiros ou arquitetos peritos avaliadores
com o objetivo de constituir prova de valor da propriedade imobiliária, de suas partes, seus custos e benefícios, bem como definir
indicadores da viabilidade da sua utilização econômica para uma finalidade, situação e data.
Serve para certificar o valor do imóvel para
compra e venda, valor do aluguel para locação, entre outros, cumprindo exigências legais nos eventos de ação judicial, alienação fiduciária,
inventário e partilha de bens,
garantia e penhora com hipoteca de imóvel residencial, comercial ou industrial.
Quando exigido por instituição financeira,
a avaliação do imóvel inclui os cálculos dos valores para venda a preço de mercado e de
liquidação forçada, conforme a finalidade da avaliação do bem imóvel.
Avaliação judicial de imóveis
A avaliação judicial de imóvel pode ser necessária em processo em curso na justiça, quando o juiz da causa precisar formar convicção sobre o
valor do bem imobiliário envolvido e o laudo de avaliação do imóvel é o documento que certifica o valor
com essa finalidade. Por isso, é indicada a elaboração de laudo prévio como prova de valor e
instrução processual, quando do
ingresso em Juízo com ação renovatória ou revisional
do contrato de aluguel de imóvel urbano comercial, assim como nos processos de inventário e partilha, reintegração de posse e dação
em pagamento nas ações de
execução, entre outras.
Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis para fins de gestão de ativos
Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis reconhecidos como ativo permanente imobilizado atendendo exigências fiscais
e contábeis, quando se tratar de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, de acordo com a legislação e as normas técnicas vigentes,
assim como nas oportunidades de teste de recuperabilidade (Impairment test), quando uma avaliação patrimonial se torna
exigível por força da legislação.
Avaliação de imóvel urbano a preço de mercado
Avaliação de imóvel urbano para identificar o valor venal do
bem imóvel a preço de mercado ou definir o valor do aluguel, quando se tratar de locação nova, renovação ou revisão do
contrato de locação de imóvel comercial, residencial ou industrial. No caso de avaliar o valor de locação de um imóvel urbano, nem sempre é
viável o emprego do método comparativo direto de dados do mercado imobiliário, sendo usual e
frequente o cálculo do valor locatício pelo método da rentabilidade aplicado sobre o resultado obtido no cálculo do valor venal do imóvel.
Além das diversas
edificações residenciais das tipologias apartamentos, casas e assemelhados ou das de uso comercial dos tipos prédios, salas e lojas, há os
terrenos com aproveitamento econômico comprometido,
com ou sem benfeitorias, áreas ou lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas para serviços,
tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis,
motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Eventualmente, quando da realização
de uma avaliação de imóveis especiais, como postos de
combustíveis e serviços, por exemplo, pode ser admitido o emprego de métodos diversos daqueles consagrados pelas
normas da ABNT ao avaliar um imóvel convencional.
Finalidades da avaliação imobiliária
Dentre as várias finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes em que o laudo de avaliação de imóveis elaborado conforme critérios
definidos em normas técnicas é exigível:
a) - Nos processos judiciais, para determinar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel,
quando se tratar de locação de imóvel comercial, por exemplo, assim como em outras demandas, quando a avaliação judicial se torna necessária;
b) - Pelas instituições financeiras, quando for o caso de avaliar imóvel cedido em garantia ou penhora, alienação fiduciária ou
hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda
compulsória do bem imóvel avaliado;
c) - Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;
d) - Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais,
além de diversas outras oportunidades
conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável a avaliação
patrimonial dos bens reconhecidos no ativo permanente imobilizado.
Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas
pelo perito avaliador, independente do método adotado, tendo em vista
classificar o seu relatório como laudo, podendo fazer a sua classificação nos graus I, II ou III de fundamentação
e precisão conforme definições da norma técnica.
Atividades preliminares à execução da avaliação dos imóveis
1) - Definição do objetivo: determinação do valor do imóvel para garantia, venda, alienação ou valor do aluguel para locação;
2) - Caracterização da finalidade: especificar a que se destina a avaliação de imóvel como estabelecido na norma técnica;
3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel avaliando;
4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;
5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do
laudo;
Análise da documentação do imóvel
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial
não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao perito avaliador solicitar
ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao imóvel
objeto do laudo.
1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel,
no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da circunscrição local. Atenção especial
deve ser dada à existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de
problemas jurídicos;
2) - Ao constatar eventuais incoerências ou
insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a
circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função
dessas condições;
3) - Recomenda-se consultar as legislações
municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e
regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental,
incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.
Vistoria do imóvel
É imprescindível vistoriar o imóvel avaliando a fim
registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas e outros aspectos relevantes à
formação do seu valor comercial
1) - Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias
externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e
croquis indicando a localização do imóvel
2) - Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das
construções e região
2.1) - Terreno:
Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura,
utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes
2.2) - Construções:
Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes,
qualidade de construção e idade da edificação
2.3) - Região: Aspectos
socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana
3) - A vistoria será complementada com a
investigação da vizinhança ao imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado imobiliário
com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou
valorizantes das unidades imobliárias semelhantes da região
4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação
de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da
região e a distância aos grandes centros consumidores
5) - Procurar informações no local sobre o
movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber
quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali
residentes têm
6) - Vistoria por Amostragem - Tratando-se da avaliação de imóveis constituídos por
conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria
interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente
pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo
de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.
7) - Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nos casos de avaliação em massa é
imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua
responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a
vistoria dos imóveis objeto da avaliação imobiliária em massa
8) - Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à
análise sucinta do comportamento do segmento de mercado imobiliário em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto
à liquidez do bem imóvel
9) - Fotografias e outros recursos
complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência
digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a
diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e
Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia.
Laudo ou Parecer Técnico de avaliação imobiliária?
O laudo técnico que emitimos é um documento de engenharia e não se confunde com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica emitido
por corretor de imóveis. Enquanto um Parecer Técnico é a expressão da opinião do autor, o laudo, feito por engenheiro ou arquiteto,
submete o autor às responsabilidades técnica, civil e criminal por dolo, negligência ou má-fé na prestação do serviço. Os corretores de imóveis
com formação superior em gestão imobiliária podem avaliar os imóveis que comercializam rotineiramente, mas não são aptos para atribuir valores
às edificações tais como barragens, pontes, viadutos, estádios, rodovias e prédios especiais que também são imóveis passíveis de serem avaliados.
Se o que você precisa é avaliar um imóvel residencial ou comercial que pretende vender, comprar ou alugar,
pode recorrer a um corretor de imóveis. Porém,
se precisa produzir prova de valor do seu imóvel junto às instituições públicas ou privadas, é recomendável contratar um profissional de
engenharia ou arquitetura tecnicamente capacitado ou uma empresa especializada. Além disso, exija a necessária Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU)
referente ao serviço contratado.
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