PERFECTUM Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis
Mensuração do preço do imóvel

Certificação do valor do imóvel para processo judicial, garantia e penhora, inventário, compra e venda ou aluguel

Avaliação de imóveis atendendo finalidades legais

Laudo de avaliação de imóvel urbano e certificado de valor emitidos por engenheiro perito avaliador de imóveis com o objetivo de identificar o valor de mercado do imóvel para venda ou do aluguel para locação

Avaliação de imóvel comercial

Avaliação de imóveis - Prédios, salas e lojas comerciais

Avaliação de imóveis industriais

Terrenos, galpões, prédios e instalações industriais

Avaliação de imóveis residenciais

Avaliação de imóveis residenciais - Casas e apartamentos

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Elaboração do laudo de avaliação de imóvel para fins de direito

Definição do valor de um imóvel, se for preciso saber quanto ele vale e constituir prova de valor, cumprindo exigências legais, que pode ter como objetivo processo judicial, alienação fiduciária com o imóvel como garantia, penhora com hipoteca de lotes de terreno e benfeitorias residenciais, comerciais ou industriais. Se exigido pelas instituições financeiras, a avaliação deve incluir os cálculos dos valores de mercado e de liquidação forçada, de acordo com a finalidade da avaliação.

Avaliação para alienação, compra e venda ou arrendamento

Avaliação de imóvel para certificar o valor da propriedade imobiliária e definir o valor locatício, quando se tratar de locação nova, renovação ou revisão do contrato de locação de imóvel urbano comercial, residencial ou industrial. É usual e frequente calcular o valor locatício adotando uma alíquota de rentabilidade aplicada sobre os resultados do cálculo do valor de mercado, quando a finalidade é arrendamento ou locação.

Avaliação imobiliária com finalidade judicial

Elaboração do laudo de avaliação de imóvel no caso de ingresso em Juízo com ação renovatória ou revisional do aluguel comercial ou para contestação de avaliação imobiliária feita por perito da justiça ou, ainda, em processos de inventários e partilhas de bens, reintegração de posse e dação em pagamento em ações de execução, entre outros.

Geralmente, tratando-se de avaliação de imóveis urbanos nos casos de locação, obtém-se o valor locatício aplicando os cálculos de rentabilidade do capital imobiliário sobre o valor calculado para venda, preferencialmente pelo método comparativo, com a devida justificativa da taxa de rentabilidade utilizada.

Avaliação de imóveis especiais

Além das diversas edificações residenciais das tipologias casas e apartamentos, assim como das comerciais dos tipos prédios, salas e lojas, há os terrenos com aproveitamento econômico comprometido, com e sem benfeitorias, áreas, lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas à atividades específicas, tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis, motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Eventualmente, quando da avaliação de imóveis especiais, como postos de combustíveis e serviços, por exemplo, admite-se o emprego de métodos diversos daqueles consagrados para as avaliações convencionais.

Avaliação do ativo imobilizado para gestão patrimonial

Avaliação patrimonial de bens reconhecidos como ativo permanente imobilizado atendendo exigências fiscais e contábeis, ao se tratar de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, conforme a legislação e instruções normativas vigentes, ou ainda nas oportunidades de teste de recuperabilidade (Impairment test), quando pode ser exigível, por força da legislação, avaliar os itens patrimoniais.

Finalidades do laudo de avaliação de imóveis

Das diversas finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes, em que uma boa avaliação de imóveis, realizada em conformidade com os instrumentos normativos, é exigível:

  1. Em processos judiciais para determinar o valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de contato, ao se tratar de locação comercial, bem como em demandas de outra natureza, quando venha a se tornar necessária uma avaliação judicial de um bem imobiliário;
  2. Pelas instituições financeiras, se for o caso de avaliar um imóvel cedido para alienação fiduciária em hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é requerido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel avaliado;
  3. Pelo poder público, nas desapropriações e para identificar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;
  4. Nas empresas privadas, com finalidades contábeis e gerenciais, além de outras oportunidades muito frequentes, conforme a legislação, em eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, ocasião em que se torna indispensável uma Avaliação patrimonial de ativos reconhecidos no ativo permanente imobilizado.

Métodos e procedimentos recomendados para definir valores imobiliários

Os métodos para avaliar imóvel, definidos e recomendados, são:

  1. Método comparativo direto de dados do mercado imobiliário;
  2. Método Evolutivo;
  3. Método Involutivo;
  4. Método de Custo;
  5. Método de Capitalização da Renda;
  6. Critério residual e
  7. Conjunção de Métodos.

As normas brasileiras que definem as regras e a forma de proceder a serem sempre observadas ao avaliar bens imóveis, são:

  • NBR 14653-1 - Parte 1: Procedimentos gerais;
  • NBR 14653-2 - Parte 2: Imóveis urbanos;
  • NBR 14653-3 - Parte 3: Imóveis rurais;
  • NBR 14653-4 - Parte 4: Empreendimentos.

Além das quatro acima citadas, a série 14653 tem mais três outras diretrizes que versam sobre como avaliar ativos de natureza diversa.

Requisitos essenciais obrigatórios ao avaliar imóveis urbanos

Algumas atividades obrigatórias que devem ser realizadas pelo perito avaliador, independente da metodologia adotada, tendo em vista classificar o seu relatório como laudo, para que seja possível enquadrá-lo nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão na forma definida na norma técnica. Na impossibilidade do enquadramento, o documento deve ser classificado como Parecer Técnico de Avaliação, a exemplo do que é realizado por corretor que tenha curso superior de gestão de negócios imobiliários. Ressalte-se que o laudo e o parecer técnico não se confundem. Enquanto o primeiro é um documento de engenharia, o segundo é apenas a expressão da opinião do autor.

Atividades preliminares à execução de uma avaliação imobiliária

  1. Definição do objetivo da avaliação: (determinação do valor de venda, alienação ou valor locatício para arrendamento, por exemplo. Isso, antes mesmo de fechar o contrato de prestação do serviço);
  2. Caracterização quanto à finalidade: especificar a que se destina a avaliação como estabelecido na norma técnica;
  3. Perfeita identificação e descrição do objeto, sendo importante realizar essa etapa do trabalho com destaque especial dos fatores que contribuíram de forma mais decisiva para a composição do seu valor;
  4. Necessidade ou não de verificação de medidas;
  5. Atenção especial ao prazo limite de apresentação do trabalho;

Análise da documentação do imóvel

Rotineiramente, a averiguação de situação dominial não é parte do escopo da atividade do avaliador, porém cabe ao perito solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao objeto da perícia avaliatória.

  1. Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral de Imobiliário (RGI). Observar com cuidado a existência de cláusulas restritivas à utilização ou, ainda, de problemas jurídicos;
  2. Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar o contratante e explicitar a circunstância, sendo de fundamental importância destacar os pressupostos assumidos em função dessas condições;
  3. Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal e também examinar as demais restrições e regulamentos aplicáveis aos lotes e edificações existentes na região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado.

Fazer a vistoria para levantamento das características do imóvel

É imprescindível vistoriar o imóvel avaliando para registrar e fazer constar as suas características físicas e outros aspectos relevantes à mensuração do seu preço de venda;

  1. Visitar o imóvel, fazendo fotografias externas e internas. Comparar a área física com a área averbada para se certificar da inexistência de áreas não averbadas. Além disso, se possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a sua localização;
  2. Descrever a caracterização da área e benfeitorias, assim como os detalhes das construções e da região;
    • Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, facilidade de acesso, transporte público, utilização atual e vocação (residência, comércio, indústria, agrícola), restrições ao uso e demais situações relevantes;
    • Construções: Padrão construtivo, estado geral, número de cômodos, qualidade de construção, idade da edificação, seu estado de conservação e condições de ocupação;
    • Região: Aspectos socioeconômicos e infraestrutura urbana;
  3. A diligência para vistoriar o imóvel será complementada com a investigação na vizinhança e de sua adequação ao segmento de mercado, com identificação de circunstâncias atípicas desvalorizantes ou valorizantes, dos imóveis semelhantes da região;
  4. Verificar todos os elementos essenciais à formação de preço dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores;
  5. Procurar informações sobre o movimento de compra, venda e de aluguel de imóveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm;
  6. Vistorias por Amostragem - Tratando-se de uma avaliar imóveis constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, admite-se vistoriar por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total de unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.
  7. Avaliação de imóveis urbanos em massa - Em casos de avaliar vários imóveis em massa, é preciso que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de vistoriar as unidades imobiliárias objeto da avaliação em massa
  8. Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado imobiliário em que se insere a propriedade imobiliária, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem avaliado
  9. Fotografias e outros recursos complementares - Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o profissional de engenharia de avaliações, atualmente, pode ter à sua disposição várias ferramentas que são úteis, tais como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os imóveis que avalia.

Se você precisa fazer prova de valor do seu imóvel, você pode contar com a expertise de mais de vinte anos de experiência no segmento de Serviços de Engenharia. Não atuamos no mercado imobiliário na condição de corretores de imóveis e os nossos laudos são emitidos por profissional engenheiro responsável técnico. Note que quem pode fazer laudo são os profissionais engenheiros e arquitetos e que esse documento não se confunde com o parecer técnico feito por corretor de imóveis. Por isso, para realizar uma boa avaliação de imóvel, você precisa contratar um profissional de Engenharia ou de Arquitetura e Urbanismo avaliador que assegure qualidade, fundamentação e precisão da forma correta, em conformidade com a norma. Um corretor de imóveis pode emitir Parecer Técnico que, em linhas gerais, é a expressão do opinião do autor.

Se você tem interesse nesse material e gostaria de ter mais informações, continue lendo este artigo na página seguinte: Métodos para fazer o laudo, segundo as definições da norma. Mas, se você preferir, acesse o documento completo no formato .PDF para ler e imprimir.

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