Avaliação de imóveis - Tipos, finalidades e requisitos
Laudo de avaliação de imóveis para finalidades legais
Saiba o que é mais importante para fazer uma avaliação de um imóvel
Serviços de Engenharia de Avaliações e Perícias imobiliárias de acordo com as normas
da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para fins judiciais e extrajudiciais
Avaliação de imóveis é o procedimento que consiste em identificar o valor de mercado de um bem ou direito imobiliário,
realizado de acordo com as normas de engenharia de avaliações, pressupondo uma finalidade, situação e data de referência, assim como a
indicação da viabilidade de utilização econômica do bem imóvel avaliado.
De acordo com a legislação brasileira, entende-se como
imóvel o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente e que são
passíveis de serem avaliados os direitos reais
sobre imóveis e as ações que os asseguram, assim como o direito à sucessão aberta.
É atividade que envolve responsabilidades,
uma vez que se trata de atribuir valor a bens de terceiros e deve ser exercida em estrita observância dos códigos de ética profissional do
Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e órgãos
de classe a que o profissional avaliador responsável seja afiliado. ⇦ Voltar
O laudo de avaliação de imóvel, elaborado por empresa especializada ou
profissional autônomo tecnicamente capacitado e legalmente habilitado, é um documento técnico que tem fé pública para efeitos jurídicos como instrumento de
prova de valor do bem ou direito imobiliário avaliado e submete o(s) autor(es) às responsabilidades técnica,
civil e criminal por negligência, dolo ou má-fé que impliquem em prejuízos de terceiros.
O laudo serve para certificar o valor do imóvel para
compra e venda; valor do aluguel para locação; valor de venda com ordem de liquidação em leilão, entre outros e
pode ser requisitado nos eventos de ação judicial, alienação,
inventário e partilha de bens,
garantia e penhora com hipoteca de imóvel residencial, comercial ou industrial. Nas transações entre particulares, o laudo é um instrumento
de consolidação da relação de confiança entre as partes negociantes.
No caso de avaliação de imóvel para garantia de financiamento, quando requerida por instituição financeira,
o laudo inclui os cálculos dos valores para venda a preço de mercado e de
liquidação forçada, conforme o objetivo do trabalho. ⇦ Voltar
As avaliações de imóveis residenciais dos tipos apartamentos, casas e terrenos constituem a maioria
dos trabalhos realizados pelos peritos avaliadores, enquanto as dos imóveis dos tipos comerciais
de pequeno e médio porte vêm em segundo lugar.
Os fatores mais importantes a levar em consideração na formação dos preços dos imóveis residenciais são: segurança, vizinhanças, infraestrutura urbana e
local, enquanto a capacidade de gerar renda é fator determinante do valor
dos imóveis não residenciais. Considerando os fatores mais importantes, citamos os seguintes:
A localização (incluindo infraestrutura, acessibilidade e polos de influência);
Área do terreno e área construída;
Padrão construtivo - (materiais e acabamentos empregados na construção);
A segurança;
A infraestrutura urbana do local;
As opções de lazer e entretenimento;
A mobilidade e acesso aos serviços públicos;
As resttrições físicas e legais limitantes do uso ou do aproveitamento econômico.
A semelhança entre os imóveis residenciais, decorrente da própria vocação, permite que eles sejam avaliados com
o emprego do método comparativo direto
de dados do mercado imobiliário de forma simplificada e o desenvolvimento de softwares especializados também contribui para a
redução da quantidade de horas de trabalho e
consequente redução de custos de elaboração de laudos.
Embora o maior volume de avaliações seja de imóveis residenciais, a maior complexidade
dos trabalhos é das avaliações de imóveis não residenciais, quando precisamos utilizar critérios e procedimentos diversos daqueles
aplicáveis às unidades residenciais. ⇦ Voltar
O procedimento a ser adotado pelo perito avaliador para identificar o valor de mercado para venda ou aluguel de um imóvel comercial
deve levar em consideração que o valor do imóvel é função direta da sua capacidade de gerar renda. Para realizar uma
avaliação de imóvel comercial
para venda ou aluguel é necessário considerar as seguintes características e atributos principais, que influenciam a formação de valor do
imóvel comercial:
a localização
(inclui infraestrutura, acessibilidade e influências das vizinhanças);
a área útil;
a idade aparente;
o estado de conservação;
a vocação para a exploração da atividade econômica atual ou pretendida e
as restrições físicas e legais ao uso eficiente do imóvel.
Nos casos de avaliar imóveis comerciais para locação, é
usual e frequente o cálculo do valor locatício pelo método da rentabilidade aplicado sobre o resultado obtido no cálculo do valor
do imóvel para venda, ou seja: o valor do aluguel é função do valor de mercado para venda, calculado mediante a aplicação de
uma taxa de rentabilidade do capital imobiliário representado pelo resultado do cálculo anterior. ⇦ Voltar
Os imóveis industriais geralmente são complexos compostos por terrenos, galpões, telheiros, estruturas verticais e horizontais,
prédios de escritórios, edificações dedicadas e áreas de terras com e sem benfeitorias cujo aproveitamento deriva do tipo de
atividade industrial ali existente.
Em geral, a proximidade das vias de escoamento de produção, como as rodovias federais, por exemplo, é o principal diferencial que agrega
valor ao lote industrial. Para avaliar os imóveis industriais recomenda-se o método evolutivo ou do custo de reedição das
benfeitorias,
uma vez que não se consegue formar amostra consistente de imóveis semelhantes oferecidos para venda ou aluguel e avaliar por comparação.
Nos casos de imóveis situados em Distritos
Industriais é necessário examinar a existência de gravames que impeçam ou limitem a comercialização, o uso ou a exploração eocnômica do terreno,
fatos que não podem ser negligenciados na composição do laudo. ⇦ Voltar
Além das diversas
edificações residenciais das tipologias casas e apartamentos ou das comerciais dos tipos prédios, salas e lojas, há os
terrenos com aproveitamento econômico comprometido,
com ou sem benfeitorias, áreas ou lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas para serviços,
tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis,
motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Eventualmente, quando da realização
de uma avaliação de imóveis especiais, como postos de
combustíveis e serviços, por exemplo, pode ser admitido o emprego de métodos diversos daqueles consagrados pelas
normas da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) para avaliar um imóvel convencional. ⇦ Voltar
O laudo de uma avaliação imobiliária serve para diversas finalidades legais, judiciais e extrajudiciais, destacando-se
as seguintes finalidades principais:
venda;
locação;
aquisição;
doação;
alienação;
garantia e penhora;
dação em pagamento;
permuta;
inventário e partilha de bens;
integralização de capital social;
fins contábeis com efeitos fiscais ou gerenciais;
gestão e controle patrimonial;
seguro;
arrematação;
adjudicação e outras
em atendimento às demandas de prova de valor originadas de:
Nos processos judiciais, para certificar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóveis comerciais, por exemplo, assim como em outras demandas, se for o caso de avaliar um imóvel, suas partes, custos, frutos
ou direitos conforme necessidade;
Pelas instituições financeiras, quando for o caso de avaliar imóvel cedido em garantia ou penhora, alienação fiduciária ou
hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda
compulsória do bem imóvel avaliado;
Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;
Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais,
além de diversas outras oportunidades
conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável avaliar
os bens reconhecidos no ativo permanente imobilizado. ⇦ Voltar
A avaliação judicial de imóvel é feita quando for determinada por um juiz de direito, se ele precisar formar convicção sobre o valor
do bem ou direito imobiliário objeto de um processo. Dependendo do caso, o juiz pode determinar que um oficial de justiça avaliador faça a avaliação
do imóvel ou pode
nomear um perito avaliador de sua livre escolha para o encargo de perito da justiça, com a incumbência de apresentar o laudo em determinado prazo.
No mesmo despacho em que o juiz nomeia o perito, em geral chamado de despacho saneador, o juiz faculta às partes a formulação de quesitos,
para que sejam respondidos
pelo perito e a indicação de peritos assistentes técnicos. O perito assistente da justiça e os peritos assistentes das partes têm a mesma incumbência
de avaliar o imóvel objeto da causa, cabendo ao perito da justiça a elaboração do laudo pericial e aos assistentes a apresentação de Parecer Técnico.
Em outras circunstâncias, podemos considerar como avaliação judicial a elaboração de laudo prévio
para instrução processual, contratado por cliente que
pretenda ingressar em juízo com algum tipo de ação. Para estes casos, o laudo de avaliação elaborado na forma padrão da norma,
é o documento que certifica o valor do imóvel
com a finalidade judicial. ⇦ Voltar
Os métodos de avaliação de imóveis recomendados e habitualmente utilizados mediante procedimentos definidos nas normas técnicas, são:
Método Comparativo
Método Evolutivo
Método Involutivo
Método de Custo
Método de Capitalização da Renda
Critério residual
Conjunção de Métodos
As normas brasileiras da ABNT que definem os métodos e procedimentos a serem
observados nas avaliações dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos são:
NBR 14653-1 - Parte 1:
Procedimentos gerais;
NBR 14653-2 - Parte 2:
Imóveis urbanos;
NBR 14653-3 - Parte 3:
Imóveis rurais;
NBR 14653-4 - Parte 4: Empreendimentos.
Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliações de bens e direitos.
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Para fazer uma boa avaliação, você precisa dedicar atenção aos seguintes requisitos essenciais:
Atividades básicas preliminares: definições importantes nas avaliações dos imóveis urbanos e rurais;
Análise da documentação do imóvel;
Vistoria do imóvel;
Os documentos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliações
são classificados conforme o rigor técnico do trabalho em:
Laudo de Avaliação - Pode ser classificado nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão e tem
fé pública com validade jurídica para fins de prova de valor do bem avaliado e
Laudo Restrito, Laudo Expedito ou Parecer Técnico de Avaliação - É a expressão da opinião do
autor, não tem gradação de fundamentação e precisão e só tem validade entre o contratante e o profissional autor.
Para cumprir os requisitos técnicos e fazer uma boa avaliação, há algumas atividades obrigatórias a serem realizadas
pelo perito avaliador tendo em vista
atribuir ao seu relatório os graus de fundamentação e precisão conforme o rigor técnico do trabalho,
devendo, para isso, contemplar o que a seguir se descreve:
A análise da documentação do imóvel é necessária para verificar a possível existência de gravames que limitem o aproveitamento
eficiente e
interfiram na formação do seu valor comercial. Embora a
averiguação da situação dominial
não faça parte do escopo das avaliações de imóveis, cabe ao perito avaliador solicitar
ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao
objeto do laudo.
Verificar a documentação relativa ao imóvel,
no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da circunscrição local. Atenção especial
deve ser dada à existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de
problemas jurídicos;
Ao constatar eventuais incoerências ou
insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a
circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função
dessas condições;
Recomenda-se consultar as legislações
municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e
regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental,
incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.
É imprescindível a realização da vistoria do imóvel avaliando a fim de
registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas, atributos e outros aspectos relevantes à
formação do seu valor comercial.
Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias
externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e
croquis indicando a localização do imóvel
Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das
construções e região;
Terreno:
Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura,
utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes
Construções:
Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes,
qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação
Região: Aspectos
socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana
A vistoria será complementada com a
investigação da vizinhança do imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado imobiliário,
com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou
valorizantes das unidades imobliárias semelhantes da região.
Verificar todos os elementos essenciais à formação
de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da
região e a distância aos grandes centros consumidores
Procurar informações no local sobre o
movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber
quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali
residentes têm
Vistoria por Amostragem - Tratando-se da avaliação de imóveis constituídos por
conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria
interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente
pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo
de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.
Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nas avaliações em massa é
imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua
responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a
vistoria das unidades objeto da avaliação imobiliária em massa
Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à
análise sucinta do comportamento do segmento de mercado imobiliário em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto
à liquidez do bem imóvel
Fotografias e outros recursos
complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência
digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a
diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e
Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia. ⇦ Voltar
Há quem acredite que é tudo a mesma coisa, que é tudo igual, mas a verdade é que há grandes diferenças entre os diversos documentos
que podem ser elaborados conforme a sua necessidade. Os engenheiros e arquitetos, com o amparo da Lei 5.194/1966 e resoluções do Conselho Federal
de Engenharia e Agronomia (CONFEA), elaboram Laudos de Avaliação em conformidade com as normas técnicas emitidas pela ABNT. As
avaliações realizadas por esses profissionais, segundo os critérios das normas de engenharia de avaliações da ABNT, podem ser expressas
nas formas seguintes:
Laudo de avaliação de imóveis em três modalidades distintas, nos graus de precisão e fundamentação I, II ou III, cada grau correspondente ao
rigor técnico requerido pelo contratante. Obviamente, os honorários são equivalentes a cada grau, conforme o volume e complexidade de cada trabalho;
Laudo restrito ou expedito ou, ainda, parecer técnico de avaliação. Não tem gradação de precisão e fundamentação e
Parecer verbal. É a expressão da opinião pessoal do avaliador.
Os profissionais de engenharia e arquitetura podem avaliar quaisquer tipos de imóveis, incluindo estádios, aeroportos, rodovias,
usinas hidrelétricas, pontes e viadutos, tanto quanto casas e apartamentos.
Os corretores de imóveis com formação de nível superior em gestão imobiliária podem avaliar os imóveis que comercializam e
emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e também podem opinar quanto ao valor
do seu imóvel. Portanto, todos os profissionais podem atuar dentro das suas próprias limitações e é o contratante quem escolhe a
sua melhor opção. ⇦ Voltar
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