PERFECTUM Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Laudo de avaliação de imóvel urbano para finalidades legais

Serviços de avaliação e perícias imobiliárias

Avaliação de imóveis comerciais

Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas

Avaliação de imóveis industriais

Avaliação imobiliária de terrenos e galpões industriais

avaliação de imóvel residencial

Avaliação de imóveis residenciais - Casas e apartamentos

☏ Fale conosco
Fale conosco
Twitter Ícone Instagram WhatsAppPDF para imprimir

Laudo de avaliação de imóvel para fins de direito

O laudo de avaliação de imóveis é um documento elaborado por engenheiros ou arquitetos peritos avaliadores com o objetivo de constituir prova de valor da propriedade imobiliária, de suas partes, seus custos e benefícios, bem como definir indicadores da viabilidade da sua utilização econômica para uma finalidade, situação e data.

Serve para certificar o valor do imóvel para compra e venda, valor do aluguel para locação, entre outros, cumprindo exigências legais nos eventos de ação judicial, alienação fiduciária, inventário e partilha de bens, garantia e penhora com hipoteca de imóvel residencial, comercial ou industrial.

Quando exigido por instituição financeira, a avaliação do imóvel inclui os cálculos dos valores para venda a preço de mercado e de liquidação forçada, conforme a finalidade da avaliação do bem imóvel.

Avaliação judicial de imóveis

A avaliação judicial de imóvel pode ser necessária em processo em curso na justiça, quando o juiz da causa precisar formar convicção sobre o valor do bem imobiliário envolvido e o laudo de avaliação do imóvel é o documento que certifica o valor com essa finalidade. Por isso, é indicada a elaboração de laudo prévio como prova de valor e instrução processual, quando do ingresso em Juízo com ação renovatória ou revisional do contrato de aluguel de imóvel urbano comercial, assim como nos processos de inventário e partilha, reintegração de posse e dação em pagamento nas ações de execução, entre outras.

Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis para fins de gestão de ativos

Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis reconhecidos como ativo permanente imobilizado atendendo exigências fiscais e contábeis, quando se tratar de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, de acordo com a legislação e as normas técnicas vigentes, assim como nas oportunidades de teste de recuperabilidade (Impairment test), quando uma avaliação patrimonial se torna exigível por força da legislação.

Avaliação de imóvel urbano a preço de mercado

Avaliação de imóvel urbano para identificar o valor venal do bem imóvel a preço de mercado ou definir o valor do aluguel, quando se tratar de locação nova, renovação ou revisão do contrato de locação de imóvel comercial, residencial ou industrial. No caso de avaliar o valor de locação de um imóvel urbano, nem sempre é viável o emprego do método comparativo direto de dados do mercado imobiliário, sendo usual e frequente o cálculo do valor locatício pelo método da rentabilidade aplicado sobre o resultado obtido no cálculo do valor venal do imóvel.

Avaliação de imóveis especiais

Além das diversas edificações residenciais das tipologias apartamentos, casas e assemelhados ou das de uso comercial dos tipos prédios, salas e lojas, há os terrenos com aproveitamento econômico comprometido, com ou sem benfeitorias, áreas ou lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas para serviços, tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis, motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Eventualmente, quando da realização de uma avaliação de imóveis especiais, como postos de combustíveis e serviços, por exemplo, pode ser admitido o emprego de métodos diversos daqueles consagrados pelas normas da ABNT ao avaliar um imóvel convencional.

Finalidades da avaliação imobiliária

Dentre as várias finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes em que o laudo de avaliação de imóveis elaborado conforme critérios definidos em normas técnicas é exigível:

a) - Nos processos judiciais, para determinar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóvel comercial, por exemplo, assim como em outras demandas, quando a avaliação judicial se torna necessária;

b) - Pelas instituições financeiras, quando for o caso de avaliar imóvel cedido em garantia ou penhora, alienação fiduciária ou hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel avaliado;

c) - Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;

d) - Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável a avaliação patrimonial dos bens reconhecidos no ativo permanente imobilizado.

Métodos e procedimentos recomendados

Os métodos para avaliação de imóveis definidos e recomendados pelas normas técnicas são:

a) - Método Comparativo

b) - Método Evolutivo

c) - Método Involutivo

d) - Método de Custo

e) - Método de Capitalização da Renda

f) - Critério residual

g) - Conjunção de Métodos

As normas brasileiras da ABNT que definem os métodos e procedimentos a serem observados nas avaliações dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos são:

  • NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;
  • NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos;
  • NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais;
  • NBR 14653-4 - Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos.

Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliações de bens e direitos.

Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR da ABNT.

Requisitos essenciais a serem atendidos

Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo perito avaliador, independente do método adotado, tendo em vista classificar o seu relatório como laudo, podendo fazer a sua classificação nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão conforme definições da norma técnica.

Atividades preliminares à execução da avaliação dos imóveis

1) - Definição do objetivo: determinação do valor do imóvel para garantia, venda, alienação ou valor do aluguel para locação;

2) - Caracterização da finalidade: especificar a que se destina a avaliação de imóvel como estabelecido na norma técnica;

3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel avaliando;

4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;

5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do laudo;

Análise da documentação do imóvel

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao perito avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao imóvel objeto do laudo.

1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da circunscrição local. Atenção especial deve ser dada à existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos;

2) - Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições;

3) - Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.

Vistoria do imóvel

É imprescindível vistoriar o imóvel avaliando a fim registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial

1) - Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a localização do imóvel

2) - Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das construções e região

2.1) - Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes

2.2) - Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção e idade da edificação

2.3) - Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana

3) - A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança ao imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado imobiliário com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes das unidades imobliárias semelhantes da região

4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores

5) - Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm

6) - Vistoria por Amostragem - Tratando-se da avaliação de imóveis constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.

7) - Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nos casos de avaliação em massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria dos imóveis objeto da avaliação imobiliária em massa

8) - Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado imobiliário em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel

9) - Fotografias e outros recursos complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia.

Laudo ou Parecer Técnico de avaliação imobiliária?

O laudo técnico que emitimos é um documento de engenharia e não se confunde com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica emitido por corretor de imóveis. Enquanto um Parecer Técnico é a expressão da opinião do autor, o laudo, feito por engenheiro ou arquiteto, submete o autor às responsabilidades técnica, civil e criminal por dolo, negligência ou má-fé na prestação do serviço. Os corretores de imóveis com formação superior em gestão imobiliária podem avaliar os imóveis que comercializam rotineiramente, mas não são aptos para atribuir valores às edificações tais como barragens, pontes, viadutos, estádios, rodovias e prédios especiais que também são imóveis passíveis de serem avaliados. Se o que você precisa é avaliar um imóvel residencial ou comercial que pretende vender, comprar ou alugar, pode recorrer a um corretor de imóveis. Porém, se precisa produzir prova de valor do seu imóvel junto às instituições públicas ou privadas, é recomendável contratar um profissional de engenharia ou arquitetura tecnicamente capacitado ou uma empresa especializada. Além disso, exija a necessária Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) referente ao serviço contratado.

Continue lendo este artigo na página seguinte: Métodos para avaliar imóveis definidos nas normas ABNT. Se preferir, acesse o documento completo no formato .PDF para ler e imprimir.

Home Topo