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Avaliação de imóveis - Tipos, finalidades e requisitos

Laudo de avaliação de imóveis para finalidades legais


Saiba o que é mais importante para fazer uma avaliação de um imóvel

Serviços de Engenharia de Avaliações e Perícias imobiliárias de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para fins judiciais e extrajudiciais

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O que é avaliação de imóveis

Avaliação de imóveis é o procedimento que consiste em identificar o valor de mercado de um bem ou direito imobiliário, realizado de acordo com as normas de engenharia de avaliações, pressupondo uma finalidade, situação e data de referência, assim como a indicação da viabilidade de utilização econômica do bem imóvel avaliado.

De acordo com a legislação brasileira, entende-se como imóvel o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente e que são passíveis de serem avaliados os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram, assim como o direito à sucessão aberta.

É atividade que envolve responsabilidades, uma vez que se trata de atribuir valor a bens de terceiros e deve ser exercida em estrita observância dos códigos de ética profissional do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e órgãos de classe a que o profissional avaliador responsável seja afiliado. ⇦ Voltar

Laudo de avaliação de imóvel para fins de direito

O laudo de avaliação de imóvel, elaborado por empresa especializada ou profissional autônomo tecnicamente capacitado e legalmente habilitado, é um documento técnico que tem fé pública para efeitos jurídicos como instrumento de prova de valor do bem ou direito imobiliário avaliado e submete o(s) autor(es) às responsabilidades técnica, civil e criminal por negligência, dolo ou má-fé que impliquem em prejuízos de terceiros.

O laudo serve para certificar o valor do imóvel para compra e venda; valor do aluguel para locação; valor de venda com ordem de liquidação em leilão, entre outros e pode ser requisitado nos eventos de ação judicial, alienação, inventário e partilha de bens, garantia e penhora com hipoteca de imóvel residencial, comercial ou industrial. Nas transações entre particulares, o laudo é um instrumento de consolidação da relação de confiança entre as partes negociantes.

No caso de avaliação de imóvel para garantia de financiamento, quando requerida por instituição financeira, o laudo inclui os cálculos dos valores para venda a preço de mercado e de liquidação forçada, conforme o objetivo do trabalho. ⇦ Voltar

Avaliação de imóveis residenciais e não residenciais

As avaliações de imóveis residenciais dos tipos apartamentos, casas e terrenos constituem a maioria dos trabalhos realizados pelos peritos avaliadores, enquanto as dos imóveis dos tipos comerciais de pequeno e médio porte vêm em segundo lugar. Os fatores mais importantes a levar em consideração na formação dos preços dos imóveis residenciais são: segurança, vizinhanças, infraestrutura urbana e local, enquanto a capacidade de gerar renda é fator determinante do valor dos imóveis não residenciais. Considerando os fatores mais importantes, citamos os seguintes:

  • A localização (incluindo infraestrutura, acessibilidade e polos de influência);
  • Área do terreno e área construída;
  • Padrão construtivo - (materiais e acabamentos empregados na construção);
  • A segurança;
  • A infraestrutura urbana do local;
  • As opções de lazer e entretenimento;
  • A mobilidade e acesso aos serviços públicos;
  • As resttrições físicas e legais limitantes do uso ou do aproveitamento econômico.

A semelhança entre os imóveis residenciais, decorrente da própria vocação, permite que eles sejam avaliados com o emprego do método comparativo direto de dados do mercado imobiliário de forma simplificada e o desenvolvimento de softwares especializados também contribui para a redução da quantidade de horas de trabalho e consequente redução de custos de elaboração de laudos.

Embora o maior volume de avaliações seja de imóveis residenciais, a maior complexidade dos trabalhos é das avaliações de imóveis não residenciais, quando precisamos utilizar critérios e procedimentos diversos daqueles aplicáveis às unidades residenciais. ⇦ Voltar

Avaliação de imóvel comercial

O procedimento a ser adotado pelo perito avaliador para identificar o valor de mercado para venda ou aluguel de um imóvel comercial deve levar em consideração que o valor do imóvel é função direta da sua capacidade de gerar renda. Para realizar uma avaliação de imóvel comercial para venda ou aluguel é necessário considerar as seguintes características e atributos principais, que influenciam a formação de valor do imóvel comercial:

  • a localização (inclui infraestrutura, acessibilidade e influências das vizinhanças);
  • a área útil;
  • a idade aparente;
  • o estado de conservação;
  • a vocação para a exploração da atividade econômica atual ou pretendida e
  • as restrições físicas e legais ao uso eficiente do imóvel.

Nos casos de avaliar imóveis comerciais para locação, é usual e frequente o cálculo do valor locatício pelo método da rentabilidade aplicado sobre o resultado obtido no cálculo do valor do imóvel para venda, ou seja: o valor do aluguel é função do valor de mercado para venda, calculado mediante a aplicação de uma taxa de rentabilidade do capital imobiliário representado pelo resultado do cálculo anterior. ⇦ Voltar

Avaliação de imóveis industriais

Os imóveis industriais geralmente são complexos compostos por terrenos, galpões, telheiros, estruturas verticais e horizontais, prédios de escritórios, edificações dedicadas e áreas de terras com e sem benfeitorias cujo aproveitamento deriva do tipo de atividade industrial ali existente. Em geral, a proximidade das vias de escoamento de produção, como as rodovias federais, por exemplo, é o principal diferencial que agrega valor ao lote industrial. Para avaliar os imóveis industriais recomenda-se o método evolutivo ou do custo de reedição das benfeitorias, uma vez que não se consegue formar amostra consistente de imóveis semelhantes oferecidos para venda ou aluguel e avaliar por comparação.

Nos casos de imóveis situados em Distritos Industriais é necessário examinar a existência de gravames que impeçam ou limitem a comercialização, o uso ou a exploração eocnômica do terreno, fatos que não podem ser negligenciados na composição do laudo. ⇦ Voltar

Avaliação de imóveis especiais

Além das diversas edificações residenciais das tipologias casas e apartamentos ou das comerciais dos tipos prédios, salas e lojas, há os terrenos com aproveitamento econômico comprometido, com ou sem benfeitorias, áreas ou lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas para serviços, tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis, motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Eventualmente, quando da realização de uma avaliação de imóveis especiais, como postos de combustíveis e serviços, por exemplo, pode ser admitido o emprego de métodos diversos daqueles consagrados pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para avaliar um imóvel convencional. ⇦ Voltar

Finalidades da avaliação imobiliária

O laudo de uma avaliação imobiliária serve para diversas finalidades legais, judiciais e extrajudiciais, destacando-se as seguintes finalidades principais:

  • venda;
  • locação;
  • aquisição;
  • doação;
  • alienação;
  • garantia e penhora;
  • dação em pagamento;
  • permuta;
  • inventário e partilha de bens;
  • integralização de capital social;
  • fins contábeis com efeitos fiscais ou gerenciais;
  • gestão e controle patrimonial;
  • seguro;
  • arrematação;
  • adjudicação e outras em atendimento às demandas de prova de valor originadas de:
    1. Nos processos judiciais, para certificar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóveis comerciais, por exemplo, assim como em outras demandas, se for o caso de avaliar um imóvel, suas partes, custos, frutos ou direitos conforme necessidade;
    2. Pelas instituições financeiras, quando for o caso de avaliar imóvel cedido em garantia ou penhora, alienação fiduciária ou hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel avaliado;
    3. Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;
    4. Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável avaliar os bens reconhecidos no ativo permanente imobilizado. ⇦ Voltar

Avaliação judicial de imóvel

A avaliação judicial de imóvel é feita quando for determinada por um juiz de direito, se ele precisar formar convicção sobre o valor do bem ou direito imobiliário objeto de um processo. Dependendo do caso, o juiz pode determinar que um oficial de justiça avaliador faça a avaliação do imóvel ou pode nomear um perito avaliador de sua livre escolha para o encargo de perito da justiça, com a incumbência de apresentar o laudo em determinado prazo. No mesmo despacho em que o juiz nomeia o perito, em geral chamado de despacho saneador, o juiz faculta às partes a formulação de quesitos, para que sejam respondidos pelo perito e a indicação de peritos assistentes técnicos. O perito assistente da justiça e os peritos assistentes das partes têm a mesma incumbência de avaliar o imóvel objeto da causa, cabendo ao perito da justiça a elaboração do laudo pericial e aos assistentes a apresentação de Parecer Técnico.

Em outras circunstâncias, podemos considerar como avaliação judicial a elaboração de laudo prévio para instrução processual, contratado por cliente que pretenda ingressar em juízo com algum tipo de ação. Para estes casos, o laudo de avaliação elaborado na forma padrão da norma, é o documento que certifica o valor do imóvel com a finalidade judicial. ⇦ Voltar

Métodos e procedimentos de avaliações imobiliárias

Os métodos de avaliação de imóveis recomendados e habitualmente utilizados mediante procedimentos definidos nas normas técnicas, são:

  1. Método Comparativo
  2. Método Evolutivo
  3. Método Involutivo
  4. Método de Custo
  5. Método de Capitalização da Renda
  6. Critério residual
  7. Conjunção de Métodos

As normas brasileiras da ABNT que definem os métodos e procedimentos a serem observados nas avaliações dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos são:

  • NBR 14653-1 - Parte 1: Procedimentos gerais;
  • NBR 14653-2 - Parte 2: Imóveis urbanos;
  • NBR 14653-3 - Parte 3: Imóveis rurais;
  • NBR 14653-4 - Parte 4: Empreendimentos.

Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliações de bens e direitos. ⇦ Voltar

Requisitos para fazer uma boa avaliação de um imóvel

Para fazer uma boa avaliação, você precisa dedicar atenção aos seguintes requisitos essenciais:

  • Atividades básicas preliminares: definições importantes nas avaliações dos imóveis urbanos e rurais;
  • Análise da documentação do imóvel;
  • Vistoria do imóvel;

Os documentos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliações são classificados conforme o rigor técnico do trabalho em:

  1. Laudo de Avaliação - Pode ser classificado nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão e tem fé pública com validade jurídica para fins de prova de valor do bem avaliado e
  2. Laudo Restrito, Laudo Expedito ou Parecer Técnico de Avaliação - É a expressão da opinião do autor, não tem gradação de fundamentação e precisão e só tem validade entre o contratante e o profissional autor.

Para cumprir os requisitos técnicos e fazer uma boa avaliação, há algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo perito avaliador tendo em vista atribuir ao seu relatório os graus de fundamentação e precisão conforme o rigor técnico do trabalho, devendo, para isso, contemplar o que a seguir se descreve:

Ações preliminares importantes nas avaliações dos imóveis urbanos e rurais:

  1. Definição do objetivo: determinação do valor de mercado para venda, alienação, garantia ou valor do aluguel para locação;
  2. Caracterização da finalidade: especificar a que se destina a avaliação de imóvel como estabelecido na norma técnica;
  3. Perfeita identificação e descrição do imóvel avaliando;
  4. Necessidade ou não de verificação de medidas;
  5. Atenção especial ao prazo limite de apresentação do resultado;

Análise da documentação do imóvel

A análise da documentação do imóvel é necessária para verificar a possível existência de gravames que limitem o aproveitamento eficiente e interfiram na formação do seu valor comercial. Embora a averiguação da situação dominial não faça parte do escopo das avaliações de imóveis, cabe ao perito avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao objeto do laudo.

  1. Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da circunscrição local. Atenção especial deve ser dada à existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos;
  2. Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições;
  3. Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.

Vistoria do imóvel

É imprescindível a realização da vistoria do imóvel avaliando a fim de registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas, atributos e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial.

  1. Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a localização do imóvel
  2. Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das construções e região;
    • Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes
    • Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação
    • Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana
  3. A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança do imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado imobiliário, com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes das unidades imobliárias semelhantes da região.
  4. Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores
  5. Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm
  6. Vistoria por Amostragem - Tratando-se da avaliação de imóveis constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.
  7. Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nas avaliações em massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria das unidades objeto da avaliação imobiliária em massa
  8. Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado imobiliário em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel
  9. Fotografias e outros recursos complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia. ⇦ Voltar

Laudo ou Parecer Técnico de avaliação imobiliária?

Há quem acredite que é tudo a mesma coisa, que é tudo igual, mas a verdade é que há grandes diferenças entre os diversos documentos que podem ser elaborados conforme a sua necessidade. Os engenheiros e arquitetos, com o amparo da Lei 5.194/1966 e resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), elaboram Laudos de Avaliação em conformidade com as normas técnicas emitidas pela ABNT. As avaliações realizadas por esses profissionais, segundo os critérios das normas de engenharia de avaliações da ABNT, podem ser expressas nas formas seguintes:

  1. Laudo de avaliação de imóveis em três modalidades distintas, nos graus de precisão e fundamentação I, II ou III, cada grau correspondente ao rigor técnico requerido pelo contratante. Obviamente, os honorários são equivalentes a cada grau, conforme o volume e complexidade de cada trabalho;
  2. Laudo restrito ou expedito ou, ainda, parecer técnico de avaliação. Não tem gradação de precisão e fundamentação e
  3. Parecer verbal. É a expressão da opinião pessoal do avaliador.

Os profissionais de engenharia e arquitetura podem avaliar quaisquer tipos de imóveis, incluindo estádios, aeroportos, rodovias, usinas hidrelétricas, pontes e viadutos, tanto quanto casas e apartamentos.

Os corretores de imóveis com formação de nível superior em gestão imobiliária podem avaliar os imóveis que comercializam e emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e também podem opinar quanto ao valor do seu imóvel. Portanto, todos os profissionais podem atuar dentro das suas próprias limitações e é o contratante quem escolhe a sua melhor opção. ⇦ Voltar


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