PERFECTUM Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Serviços de avaliações de imóveis conforme normas ABNT


Laudo de avaliação de imóveis para finalidades legais

Avaliação de imóveis comerciais

Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas

Avaliação de imóvel industrial

Avaliações de terrenos, prédios, galpões e instalações industriais

Avaliação de imóvel residencial

Avaliação de imóveis residenciais - Casas e apartamentos

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Laudo de avaliação de imóvel para fins de direito

Laudo técnico de avaliação de imóvel e certificado de valor emitidos por engenheiros peritos avaliadores com o objetivo de identificar o valor de mercado para venda ou o valor do aluguel para locação, com a finalidade de prova de valor do bem imóvel cumprindo exigências legais nos eventos de ação judicial, alienação fiduciária, garantia e penhora com hipoteca de terreno e benfeitorias de uso residencial, comercial ou industrial. Quando exigido pelas instituições financeiras, o laudo deve incluir os cálculos dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada, conforme a finalidade do laudo de avaliação do bem imóvel.

Avaliações imobiliárias com finalidades judiciais

Elaboração de laudo de avaliação de imóvel com finalidade judicial, quando do ingresso em Juízo com ação renovatória ou revisional do aluguel de imóvel urbano comercial ou para contestação de uma avaliação judicial de imóvel realizada por perito da justiça, assim como nos processos de inventário, reintegração de posse e dação em pagamento nas ações de execução, dentre outros. Em geral, nos casos de avaliação judicial de imóvel para locação, obtém-se o valor locatício aplicando o método da rentabilidade sobre o valor de mercado para venda calculado por um dentre os diversos métodos definidos nas normas técnicas da ABNT para as avaliações de bens imóveis, com a devida justificativa da taxa de rentabilidade utilizada nos cálculos avaliatórios.

Laudo de avaliação dos imóveis e bens móveis para fins de gestão patrimonial

Avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis reconhecidos como ativo permanente imobilizado atendendo exigências fiscais e contábeis, quando se tratar de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, de acordo com a legislação e as normas técnicas vigentes, assim como nas oportunidades de teste de recuperabilidade (Impairment test), quando o laudo de avaliação dos imóveis e bens móveis se torna exigível por força da legislação.

Avaliação de imóvel urbano para venda ou locação a valor de mercado

Elaboração de laudo de avaliação de imóvel urbano para identificar o valor de mercado para venda da propriedade imobiliária e definir o valor do aluguel, quando se tratar de locação nova, renovação ou revisão do contrato de locação de imóvel urbano comercial, residencial ou industrial. Nas avaliações de imóveis urbanos para locação, nem sempre é viável o emprego do método comparativo direto de dados de mercado, sendo usual e frequente o cálculo do valor locatício pelo método da rentabilidade aplicado sobre o resultado obtido no cálculo do valor de mercado para venda.

Avaliação de imóveis especiais

Além das diversas edificações residenciais das tipologias casas e apartamentos, assim como das comerciais dos tipos prédios, salas e lojas, há os terrenos com aproveitamento econômico comprometido, com e sem benfeitorias, áreas, lotes e galpões industriais, assim como aquelas unidades imobiliárias destinadas a serviços, tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis, motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Eventualmente, quando da avaliação de imóveis especiais, como postos de combustíveis e serviços, por exemplo, admite-se o emprego de métodos diversos daqueles consagrados pelas normas ABNT para as avaliações dos imóveis convencionais.

Finalidades do laudo de avaliação de imóveis

Dentre as diversas finalidades possíveis, destacam-se as mais frequentes em que o laudo técnico de avaliação de imóveis elaborado conforme definido nas normas técnicas é exigível:

a) - Nos processos judiciais para determinar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóveis urbanos comerciais, assim como em outras demandas, quando o laudo de avaliação judicial de um imóvel venha a se tornar necessário;

b) - Pelas instituições financeiras, quando se tratar de imóvel cedido em garantia e penhora, alienação fiduciária e hipotecas, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel avaliado;

c) - Pelo poder público, nas desapropriações e para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;

d) - Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável o laudo de avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis reconhecidos na conta do ativo permanente imobilizado.

Métodos e procedimentos para avaliações de bens imóveis

Os métodos de avaliação de imóveis definidos e recomendados pelas normas técnicas são:

a) - Método Comparativo

b) - Método Evolutivo

c) - Método Involutivo

d) - Método de Custo

e) - Método de Capitalização da Renda

f) - Critério residual

g) - Conjunção de Métodos

As normas brasileiras publicadas pela ABNT que definem os métodos e procedimentos a serem observados nas avaliações dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais;

NBR 14653-4 - Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos.

Além das quatro acima citadas, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliações de bens e direitos.

Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR da ABNT.

Requisitos essenciais a serem atendidos nas avaliações de imóveis

Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo perito avaliador, independente do método adotado, tendo em vista classificar o seu relatório como laudo de avaliação de imóvel, podendo enquadrá-lo nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão conforme definido pela norma técnica.

Para realizar uma boa avaliação imobiliária, levando em conta todas as influências do mercado imobiliário e determinar o valor do imóvel com precisão e fundamentação, é necessário saber como atender aos seguintes requisitos essenciais:

Atividades preliminares à execução da avaliação dos imóveis urbanos e rurais

1) - Definição do objetivo: determinação do valor de mercado para venda, alienação, garantia ou valor do aluguel para locação;

2) - Caracterização quanto à finalidade: especificar a que se destina o laudo de avaliação do imóvel como estabelecido na norma técnica;

3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel avaliando;

4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;

5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do laudo;

Análise da documentação do imóvel

Rotineiramente, a averiguação de situação dominial não faz parte do escopo das avaliações de imóveis, porém cabe ao perito avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao objeto do laudo de avaliação de imóvel.

1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral de Imóveis local. Além disso, atenção especial deve ser dada à existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos;

2) - Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições;

3) - Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações existentes na região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.

Vistoria do imóvel

É imprescindível a vistoria do imóvel avaliando a fim registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial

1) - Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a sua localização

2) - Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das construções e região

2.1) - Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes

2.2) - Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação

2.3) - Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana

3) - A vistoria será complementada com a investigação na vizinhança ao imóvel e de sua adequação ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes das unidades imobiliárias semelhantes da região

4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores

5) - Procurar informações no local sobre o movimento de compra, venda e de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm

6) - Vistoria por Amostragem - Tratando-se de uma avaliação de imóveis urbanos constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.

7) - Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nas avaliações de imóveis em massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria das unidades imobiliárias objeto do laudo de avaliação de imóveis em massa

8) - Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel

9) - Fotografias e outros recursos complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia.

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