Avaliação de imóveis - Tipos, finalidades e requisitos

O que é avaliação de imóveis

Avaliação de Imóveis é uma análise técnica para determinar o valor de um bem ou direito sobre propriedade imobiliária, realizada de acordo com as normas de Engenharia de Avaliações, indicando a viabilidade da utilização econômica do imóvel, para uma finalidade, situação e data de referência.

São passíveis de serem avaliados os bens definidos no Código Civil Brasileiro:

• Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
• Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
  1. Os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
  2. O direito à sucessão aberta.

Avaliação de imóveis é atividade que envolve responsabilidades, uma vez que se trata de atribuir valor a bens de terceiros. Por isso, quem pode fazer avaliação de imóvel são os profissionais Engenheiros, Arquitetos e Corretores legalmente habilitados e tecnicamente capacitados, quando reconhecidos pelos seus respectivos conselhos de classe, observando as normas técnicas e a legislação vigentes.

Laudo de avaliação de imóvel urbano para fins de direito

O laudo de avaliação de imóvel para fins de direito é um documento técnico que detalha todas as características do imóvel e é um instrumento jurídico fundamental durante as negociações de compra e venda, servindo como prova de valor do imóvel ou de um direito sobre a propriedade imobiliária.

O laudo deve ser elaborado por empresa especializada em avaliação de imóveis ou profissional autônomo tecnicamente capacitado e legalmente habilitado, submetendo o(s) autor(es) às responsabilidades técnica, civil e criminal por negligência, dolo ou má-fé que impliquem em prejuízos de terceiros.

O laudo certifica o valor do imóvel para compra e venda; valor do aluguel para locação; valor de venda com ordem de liquidação em leilão e pode ser requisitado nos eventos de ação judicial, alienação, inventário e partilha, garantia e penhora com hipoteca de imóvel residencial, comercial ou industrial. Nas transações entre particulares, é um instrumento de consolidação da relação de confiança entre as partes negociantes.

No caso de avaliação de imóvel comercial, residencial ou industrial oferecido em garantia de financiamento, quando requerida por instituição financeira, serão apresentados os cálculos do valor de venda a preço de mercado e do valor de liquidação forçada, conforme a finalidade do laudo de avaliação imobiliária. Além disso, o cálculo do valor de liquidação forçada também pode ser requerido em ações judiciais.

Tipos de imóveis residenciais e não residenciais

A legislação urbanística classifica os imóveis sujeitos à tributação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) segundo a tipologia de cada unidade imobiliária e conforme o uso a que se destina. Dessa forma, distinguimos os seguintes grupos de imóveis:

• Imóveis Residenciais - (Casas, apartamentos, prédios, lotes / terrenos, entre outros);
• Imóveis Comerciais - (Salas, lojas, boxes, prédios);
• Imóveis Industriais - (Galpões, telheiros, prédios);
• Imóveis Especiais - (Postos de gasolina, cinemas, teatros, estádios, motéis, resorts).

Os fatores que devem ser levados em consideração na formação dos preços dos imóveis da tipologia residencial, são: segurança; vizinhança; infraestrutura urbana; acessibilidade e padrão socioeconômico. Para calcular o valor de um imóvel comercial, tenha em mente que a capacidade de gerar renda é o fator de maior influência na formação dos preços dos imóveis comerciais.

Na análise dos fatores que devem ser considerados mais importantes, o perito avaliador deve levar em consideração os seguintes:

• A localização (incluindo infraestrutura, proximidade de comércio e serviços essenciais, acessibilidade e polos de influência);
• Tamanho do imóvel (Área do terreno e área construída);
• Padrão construtivo - (materiais e acabamentos empregados na construção);
• A segurança;
• A infraestrutura urbana do local;
• As opções de lazer e entretenimento;
• A mobilidade e acesso aos serviços públicos;
• As restrições físicas e legais limitantes do uso ou do aproveitamento econômico.

A semelhança entre os imóveis residenciais, decorrente da própria vocação, permite que eles sejam avaliados com o emprego do método de comparação direta de dados do mercado imobiliário de forma simplificada e o desenvolvimento de softwares especializados também contribui para a redução da quantidade de horas de trabalho e consequente redução de custos de elaboração de laudos.

Embora o maior volume de laudos seja de imóveis residenciais, a maior complexidade dos trabalhos é das avaliações de imóveis não residenciais, quando precisamos utilizar critérios e procedimentos diversos daqueles aplicáveis às unidades residenciais.

Avaliação de imóvel comercial para venda, compra ou aluguel

Para realizar uma avaliação de imóvel comercial para vender ou alugar a valor de mercado, o perito avaliador de imóveis deve levar em consideração que a capacidade de gerar renda, por meio da exploração de uma atividade econômica permitida pela legislação, é o fator mais importante para a formação do preço de um imóvel comercial.

A avaliação de um imóvel comercial, feita com precisão e fundamentação, não pode prescindir da análise de todos os fatores inerentes às características do imóvel e seus atributos principais, que devem ser considerados e que influenciam na formação do preço de uma propriedade imobiliária comercial, quais sejam:

• A localização (inclui infraestrutura, acessibilidade, transporte público e influências das vizinhanças);
• A área útil (do terreno e benfeitorias);
• A idade aparente;
• O estado geral de conservação;
• A vocação para a exploração da atividade econômica atual ou pretendida e
• As restrições físicas e legais ao uso eficiente do imóvel.

No caso de avaliação de imóvel comercial para locação, é usual e frequente calcular o valor locatício pelo método da rentabilidade, aplicando-se uma taxa de retorno sobre o resultado obtido no cálculo do valor de mercado para venda do imóvel, ou seja: o valor do aluguel é função do valor do imóvel para venda, calculado mediante a aplicação de uma taxa de rentabilidade do capital imobiliário representado pelo resultado do cálculo anterior.

Avaliação de imóveis industriais

Os imóveis industriais são complexos compostos por terrenos, galpões, telheiros, estruturas verticais e horizontais, prédios de escritórios, edificações dedicadas e áreas de terras com e sem benfeitorias, cujo aproveitamento deriva do tipo de atividade industrial a que se destina. O principal fator de influência na valorização dos imóveis industriais é a proximidade e facilidade de acesso às vias de escoamento da produção, como as rodovias federais, por exemplo. Para os imóveis industriais recomenda-se o método evolutivo ou do custo de reedição das benfeitorias, uma vez que não se consegue formar amostra consistente de imóveis semelhantes oferecidos à venda ou aluguel e avaliar por comparação.

Tratando-se de imóveis situados em Distritos Industriais, é necessário examinar a existência de gravames que impeçam ou limitem a comercialização, o uso ou a exploração eocnômica do terreno.

Avaliação de imóveis especiais

Além das diversas edificações residenciais das tipologias casas e apartamentos ou dos prédios, salas e lojas comerciais, há os terrenos com aproveitamento econômico comprometido, com ou sem benfeitorias, áreas ou lotes e galpões industriais, além daquelas unidades imobiliárias com características específicas, destinadas para serviços, tais como postos de gasolina, cinemas e teatros, hotéis, motéis e assemelhados, os quais são considerados imóveis especiais. Veja como fazer uma avaliação de imóveis especiais, como postos de combustíveis e serviços, por exemplo, quando pode ser admitido o emprego de método diverso daqueles tradicionais.

Finalidades da avaliação imobiliária

O laudo de uma avaliação de imóvel serve para diversas finalidades legais, judiciais e extrajudiciais, destacando-se as seguintes finalidades principais:

• venda;
• locação;
• aquisição;
• doação;
• alienação;
• garantia e penhora;
• dação em pagamento;
• permuta;
• inventário e partilha de bens;
• integralização de capital social;
• fins contábeis com efeitos fiscais ou gerenciais;
• gestão e controle patrimonial;
• seguro;
• arrematação;
• adjudicação e outras em atendimento às demandas de prova de valor originadas de:
  1. Nos processos judiciais, para certificar valor do aluguel por conta de ação renovatória ou revisional de aluguel, quando se tratar de locação de imóveis comerciais, por exemplo, além de outras demandas, como no caso de avaliar um imóvel, suas partes, custos, frutos ou direitos conforme necessidade do contratante;
  2. Pelas instituições financeiras, quando for o caso de hipoteca tendo o imóvel como garantia, bem como em outras circunstâncias de penhora ou alienação fiduciária, casos em que, além do valor de mercado, é exigido, também, o valor de liquidação forçada ou de venda compulsória do bem imóvel avaliado;
  3. Pelo poder público, nas desapropriações ou para determinar o valor da base tributária de IPTU e ITBI;
  4. Nas empresas privadas, com finalidades fiscais, contábeis e gerenciais, além de diversas outras oportunidades conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades, quando se torna indispensável avaliar os bens reconhecidos no ativo permanente imobilizado.

Avaliação judicial de imóvel

A avaliação judicial de imóvel é feita quando for determinada por um juiz de direito, se ele precisar formar convicção sobre quanto vale o bem ou direito objeto de um processo. Dependendo do caso, o juiz pode determinar que um oficial de justiça avalie o imóvel ou pode nomear um perito avaliador de imóveis da sua livre escolha para o encargo de perito da justiça, com a incumbência de apresentar o resultado em determinado prazo. No mesmo despacho em que o juiz nomeia o perito, em geral denominado despacho saneador, o juiz faculta às partes a formulação de quesitos, para que sejam respondidos pelo perito e a indicação de peritos assistentes técnicos. O perito assistente da justiça e os peritos assistentes das partes têm a mesma atribuição de avaliar o objeto da causa, cabendo ao perito da justiça a elaboração do laudo pericial e aos assistentes a apresentação de Parecer Técnico.

Em outras circunstâncias, podemos considerar como avaliação judicial a elaboração de laudo prévio para instrução processual, contratado por cliente que pretenda ingressar em juízo com algum tipo de processo judicial, ação renovatória ou revisional de contrato. Para estes casos, o laudo de avaliação de imóvel elaborado na forma padrão da norma, é o documento que certifica o valor do imóvel para a finalidade judicial.

Métodos para definir o valor de um imóvel

Os métodos de avaliação de imóveis recomendados e habitualmente utilizados mediante procedimentos definidos na documentação técnica normativa são os seguintes:

1. Método Comparativo
2. Método Evolutivo
3. Método Involutivo
4. Método de Custo
5. Método de Capitalização da Renda
6. Critério residual
7. Conjunção de Métodos

As normas brasileiras da ABNT que definem os métodos e procedimentos a serem observados nas avaliações dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos são:

• NBR 14653-1 - Parte 1: Procedimentos gerais;
• NBR 14653-2 - Parte 2: Imóveis urbanos;
• NBR 14653-3 - Parte 3: Imóveis rurais;
• NBR 14653-4 - Parte 4: Empreendimentos.

Além disso, a série NBR 14653 conta com mais três outras normas que versam sobre avaliações de bens e direitos.

Requisitos para fazer uma boa avaliação imobiliária

Para você fazer a avaliação de uma propriedade imobiliária com fundamentação e precisão, você deve reunir todas as informações relevantes propriedade e atender a alguns poucos requisitos essenciais, que são:

• Atividades básicas preliminares: definições importantes nos casos de avaliações urbanas e rurais;
• Análise da documentação do imóvel;
• Vistoria do imóvel;

Os documentos avaliatórios elaborados por engenheiros de avaliações são classificados conforme o rigor técnico do trabalho em:

1. Laudo de avaliação de imóvel - Pode ser classificado nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão e tem fé pública com validade jurídica para produzir prova de valor do imóvel objeto do laudo e
2. Laudo Restrito ou Laudo Expedito - É a expressão da opinião do autor, não tem gradação de fundamentação e precisão e só tem validade entre o contratante e o profissional autor.

Para cumprir os requisitos técnicos e realizar uma avaliação com grau de fundamentação, há algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo perito avaliador tendo em vista atribuir ao seu relatório os graus de fundamentação e precisão conforme o rigor técnico do trabalho, devendo, para isso, contemplar o que a seguir se descreve:

Atividades básicas preliminares: definições importantes nos casos de avaliações urbanas e rurais

1. Definição do objetivo: determinação do valor de mercado com a finalidade de alienação, garantia, venda ou valor do aluguel;
2. Caracterização da finalidade: especificar o fato gerador da avaliação do imóvel como estabelecido na norma técnica;
3. Perfeita identificação e descrição do elemento imobiliário avaliando;
4. Necessidade ou não de verificação de medidas;
5. Atenção especial ao prazo limite de apresentação dos resultados;

Análise da documentação do imóvel

A análise da documentação do imóvel é necessária para verificar a possível existência de gravames que limitem o aproveitamento eficiente e interfiram na formação do seu valor comercial. Embora a averiguação da situação dominial habitualmente não faça parte do escopo dos serviços dos avaliadores, cabe ao perito avaliador de imóveis solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao objeto do laudo de avaliação imobiliária.

1. Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da circunscrição local. É importante dar atenção especial para a existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos;
2. Se for constatada alguma incoerência ou insuficiência de informações, o fato deve ser informado ao contratante e a inconsistência relatada no laudo, assim como as pressuposições assumidas em função dessas condições;
3. Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, além de examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar alguma estimativa de preço considerada no modelo adotado.

Vistoria do imóvel

É imprescindível a realização da vistoria detalhada do imóvel avaliando a fim de registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas, atributos e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial.

1. Inspecionar o imóvel avaliando e colher fotografias das dependências internas e das vistas exteriores. Recomenda-se incluir no laudo uma planta baixa e croquis indicando a localização do imóvel;
2. Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias e os detalhes das construções existentes na região;
   • Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes
   • Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação
   • Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana
3. A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança do imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado imobiliário, com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes das unidades imobliárias semelhantes da região.
4. Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços de imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores
5. Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm
6. Vistoria por Amostragem - Tratando-se de avaliar diversas unidades que formam conjuntos de unidades autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida a realização da vistoria interna por amostragem aleatória. Para tanto, deve ser definida previamente entre as partes uma quantidade mínima de unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia a serem inspecionadas.
7. Avaliação de imóveis urbanos em massa - Tratando-se de avaliações em massa, é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria das unidades objeto da avaliação de imóveis em massa
8. Diagnóstico do Mercado Imobiliário - Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado imobiliário em que o seu imóvel está localizado, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imobiliário avaliando;
9. Fotografias e outros recursos complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia.

Quem pode fazer o laudo ou parecer técnico que você precisa?

Quem pode fazer avaliação de bens de qualquer natureza, de acordo com a Lei 5094/66, são os engenheiros e arquitetos regularmente inscritos nos seus respectivos conselhos classe. O corretor de imóveis pode fazer avaliação mercadológica de acordo a norma e com os procedimentos estabelecidos pelos seus respectivos Conselhos de Classe (CRECI), mas quem pode emitir Laudos de Avaliação em conformidade com as normas editadas pela ABNT são os engenheiros e arquitetos atuantes no mercado imobiliário. As avaliações realizadas por esses profissionais, segundo os critérios das normas de engenharia de avaliações da ABNT, podem ser expressas nas formas seguintes:

1. Laudo de avaliação de imóvel que você pode escolher entre três modalidades distintas, nos graus de precisão e fundamentação I, II ou III, cada grau correspondente a um nível de rigor técnico. (Obviamente, os honorários são equivalentes a cada grau, conforme o volume e complexidade de cada trabalho);
2. Laudo restrito ou expedito ou, ainda, parecer técnico de avaliação mercadológica, que não é sujeito à classificação de graus de precisão e fundamentação e
3. Parecer verbal. É a expressão da opinião pessoal do avaliador.

Os profissionais de engenharia e arquitetura podem avaliar qualquer tipo de bem imobiliário, incluindo estádios, aeroportos, rodovias, usinas hidrelétricas, pontes e viadutos, tanto quanto casas e apartamentos.

Os corretores de imóveis com formação de nível superior em gestão imobiliária podem avaliar as unidades ibiliárias que comercializam e emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), assim como também podem opinar sobre quanto vale o seu imóvel, quando se tratar de casa, apartamento, terreno, sala ou loja. Você pode, antes de contratar uma avaliação, considerar o que cada profissional ou empresa tem a oferecer atuando dentro das suas limitações.

Continue lendo este artigo na página seguinte: Métodos para avaliar imóveis definidos pela ABNT. Se preferir, acesse o documento completo no formato .PDF para ler e imprimir.