Métodos de avaliação de imóveis
A aplicação dos métodos de avaliação dos bens imóveis, segundo as definições da ABNT, depende basicamente de:
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MÉTODOS |
CARACTERÍSTICAS GERAIS |
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a) - Método Comparativo b) - Método Evolutivo c) - Método Involutivo d) - Método de Custo e) - Método de Capitalização da Renda f) - Critério residual g) - Conjunção de Métodos |
a) - Características do imóvel avaliando b) - Finalidade do laudo de avaliação c) - Disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado d) - Prazo de elaboração do laudo |
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Deve-se optar pela metodologia de avaliação de imóveis mais adequada à finalidade da avaliação, podendo inclusive, serem aplicados outros métodos além dos citados |
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Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas
Avaliação de terrenos, prédios, galpões e bens industriais
Avaliação de imóveis residenciais - Casas e apartamentos
Método comparativo de dados de mercado
O método comparativo direto de dados de mercado, segundo determinação das normas da ABNT, é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível, ser utilizado na avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando.
Entretanto, há limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com relativa facilidade ou os imóveis comerciais, tais como salas e lojas, diferentemente de quando se trata de uma avaliação de imóvel industrial ou de outro tido como especial. Fundamentalmente, a utilização do método depende das possibilidades de formação de uma amostra composta por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de avaliação.
A utilização do método comparativo pressupõe:
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Coleta de informações (FORMAÇÃO DA AMOSTRA) |
Tratamento dos dados |
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a) - Planejamento da pesquisa b) - Levantamento dos dados c) - Verificação dos dados amostrais |
a) - Se tivermos poucos elementos, de três a quinze, devemos utilizar a Estatística clássica mediante tratamento por fatores b) - Porém, se tivermos muitos dados amostrais ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatística inferencial, notadamente utilizando modelos de regressão linear |
Método comparativo com tratamento dos dados por fatores utilizando a estatística clássica
A aplicação do tratamento por fatores em uma avaliação de imóveis deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores de homogeneização dos elementos amostrais mais usuais são:
Fator de oferta
Tem o objetivo de ajustar os preços de oferta dos imóveis elementos da amostra conforme estiver no mercado. Além disso, serve para contemplar possíveis sobrepreços dos anúncios tendo vista a negociação de descontos para concretização da venda;
Fator de localização
Destinado a compatibilizar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da amostra relativamente ao endereço do imóvel objeto da avaliação
Fator de topografia
Tratando-se de localização cuja topografia seja acidentada, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro não
Fator de frente x fundos
Se o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e tendo frente maior do que a usual encontrada no local
Fator padrão construtivo
Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da amostra do padrão inerente ao imóvel objeto da avaliação
Fator idade / conservação
Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos ou, ainda, se está melhor conservado ou com problemas denotando a necessidade de reformas importantes
Aplicação dos fatores
1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais devem estar na mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos correspondentes ao imóvel em avaliação
2) - A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator de oferta
3) - O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original
4) - O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir
5) - São considerados discrepantes os elementos cujos valores unitários, comparados com o valor médio da amostra, extrapolem a sua metade ou o dobro. Recomenda-se que sejam descartados caso a situação persista após a homogeneização da amostra
6) - Quando o engenheiro de avaliações tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o local ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel objeto da avaliação, aos elementos constituintes da amostra ou à região, as respectivas consequências devem ser explicitadas e consideradas à parte no laudo de avaliação
7) - Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações e circunstâncias. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referência a fim de colhê-los:
7.1) - Norma do IBAPE-SP
7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro
7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro
7.4) - Planta de Valores do Município
7.5) - Os documentos de referência mencionados já fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneização necessários aos cálculos avaliatórios
Método comparativo com tratamento dos dados utilizando a estatística inferencial
A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados quando da elaboração dos laudos de avaliação de imóveis
Considerações gerais
1) - Dentre os métodos de avaliação de imóveis por inferência estatística, merece destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área de engenharia de avaliações
2) - Inclusive, este sistema de avaliação está bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo
3) - A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário
4) - Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade
5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, não adianta termos o melhor computador do mundo pois o cálculo sairá errado
6) - Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de idade e estado de conservação, contam pouco no cálculo final, isto porque trabalhamos com maior número de elementos amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar
7) - Portanto, em regressão linear costuma-se utilizar banco de dados, que nunca oferece muitos detalhes dos imóveis ali compilados
8) - No entanto, os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador
9) - Nas avaliações de imóveis urbanos, é recomendável o modo pré ordenado, seja por códigos alocados, seja por ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável
10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, o qual deve ser sempre decorrente das suas características
11) - Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos de valores do imóvel)
12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida apuração de valor do imóvel na análise gráfica
Método da quantificação de custo para avaliação das benfeitorias
O método de custo é utilizado nas avaliações das benfeitorias quando da avaliação de imóveis pelo método evolutivo. Obtém-se o resultado por meio de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados pelas entidades oficiais credenciadas
Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído):
Sendo:
CC = Custo da construção
CUB = Custo Unitário Básico
C1 = Custo de elevadores
C2 = Custo de instalações
C3 = Custo de fundações especiais
SEq = Área equivalente de construção conforme NBR-12.721 da ABNT
BDI = Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção
Tj = Percentual de juros durante a realização da obra
Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construção nova, temos que deduzir o valor correspondente à depreciação física da edificação e/ou benfeitorias outras. Neste cálculo, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.
Método evolutivo para avaliar imóveis com base nos valores do terreno e das benfeitorias
1) - O método evolutivo é preferencial para avaliar imóveis urbanos especiais. É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada, também, a conjuntura do mercado com o emprego do fator de comercialização. Em geral, utiliza-se o método evolutivo quando da avaliação de imóveis industriais, podendo-se utilizar o método comparativo ou o método involutivo para avaliar o terreno e avaliar as benfeitorias pelo método da quantificação de custo, dado que as plantas industriais guardam poucas semelhanças entre si, o que inviabiliza a utilização do método comparativo direto para formar o valor do imóvel.
2) - O fator de comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação, considerando o potencial de atratividade do imóvel, seja ele residencial comercial ou industrial e da capacidade de absorção do mesmo pelo mercado vigente.
Valor do Terreno Bruto |
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| + | ||||||
Valor de Incorporação |
= | Custo de Reedição |
X | Fator |
= | Valor do Imóvel |
| + | ||||||
Valor de Construção |
Método Involutivo para avaliar terrenos
Utiliza-se o Método Involutivo para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação. É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor correspondente ao terreno urbano bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante possível empreendimento imobiliário futuro.
A utilização do Método Involutivo pressupõe:
1) - A receita provável de comercialização das unidades projetadas com base em preços obtidos em pesquisas de mercado;
2) - Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado;
3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor
4) - Todas as despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais;
5) - As margens de risco.
O emprego do Método Evolutivo exige que:
1) - O imóvel avaliando esteja inserido em zona urbana de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação;
2) - As unidades imobiliárias admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatível com a realidade;
3) - As formulações sejam expressas no laudo de avaliação
Outros métodos de avaliação de imóveis
Nas avaliações de imóveis urbanos, conforme características de mercado imobiliário, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias na elaboração do laudo de avaliação
Outros métodos aplicáveis, são:
Capitalização da Renda
Apropria os valores aos imóveis com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida. Seus aspectos fundamentais são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificadas pelo engenheiro de avaliações
Critério Residual
Em se tratando de avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição de valor do terreno por diferença entre o valor total do seu imóvel e o valor das benfeitorias
Conjugação de métodos de avaliação de imóveis
Poderá ser utilizada a conjugação de métodos na avaliação de um imóvel, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado imobiliário, com o emprego do fator de comercialização
Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento que vise representar um cenário provável do mercado vigente de imóveis semelhantes ao imóvel do escopo da avaliação, seja este residencial, comercial ou industrial, desde que:
- seja explicitado o motivo do não atendimento aos critérios normativos
- sua utilização seja justificada e sejam atendidos os requisitos essenciais
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