Engenharia de Avaliações

Vistoria cautelar de vizinhança

Laudo técnico de vistoria dos imóveis situados nas proximidades de obra nova

Laudo técnico de vistoria de vizinhança
Vistoria de imóveis para produção de prova técnica pericial

Elaboração de laudo de vistoria cautelar de vizinhança e de inspeção predial - Avaliações de terrenos e benfeitorias - Prestação de serviços de Engenharia Legal - Laudos de vistoria técnica, perícias de engenharia na construção civil e avaliações de imóveis - Engenheiros Peritos judiciais atuantes na interface direito-engenharia colaborando com as partes, advogados e juízes para esclarecer aspectos técnico-legais nas demandas judiciais envolvendo bens imóveis, seus custos, frutos e direitos.

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Laudo de vistoria de vizinhança

Os imóveis situados nas regiões próximas aos canteiros de obras estão sujeitos a danos e avarias decorrentes de deslocamentos de solo, vibrações e abalos produzidos pela movimentação de máquinas ou cravação de estacas. Por essa razão, visando proteger os interesses do construtor e dos moradores, impõe-se a necessidade de realização da vistoria de vizinhança e elaboração do respectivo laudo cautelar com a finalidade de perpetuar a memória do estado de conservação e das características construtivas das benfeitorias.

Perícias de Engenharia na Construção Civil - Vistorias e Avaliações

A Norma ABNT NBR 13.752 - Perícias de engenharia na construção civil - define os termos técnicos usuais na execução dos trabalhos periciais que recaem sobre os bens imóveis. Em linhas gerais, fixa as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil, bem como:

a) classifica o objeto quanto à natureza;

b) institui a terminologia, as convenções e as notações;

c) define a metodologia básica aplicável;

d) estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;

e) prescreve diretrizes para apresentação de laudos e pareceres técnicos.

As Perícias podem ser:

a) arbitramentos;

b) avaliações;

c) exames;

d) vistorias;

e) outras.

Avaliação

Atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento.

Perícia

Atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.

Vistoria

Constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem. Tratando-se de Vistoria, vale ressaltar a importância da Vistoria de Vizinhança, ou vistoria cautelar de vizinhança, realizada nos imóveis situados nas áreas sob influência de obra nova.

Exame

Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas, móveis e semoventes, para verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa.

Quanto aos tipos de ocorrências que envolvem ou podem envolver perícias, podem ser:

a) ações judiciais;

b) ações administrativas;

c) extrajudiciais.

Além dos ditames estabelecidos na norma técnica, os trabalhos de perícias de engenharia devem ser executados em conformidade com os seguintes diplomas legais:

a) Constituição Federal; Códigos Civil, de Processo Civil, Penal, Comercial, de Águas, de Defesa do Consumidor; Lei de Contravenções Penais; Lei de Direitos Autorais; bem como legislação complementar pertinente;

b) toda Legislação Federal, Estadual e Municipal aplicável ao objeto da perícia.

Dentre as diversas definições normativas, destacamos algumas que mais constituem motivos para perícias de engenharia:

Dano

Ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou material de alguém, resultante de delito extracontratual ou decorrente da instituição de servidão. No Código de Defesa do Consumidor, são as consequências dos vícios e defeitos do produto ou serviço

Defeitos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. Por exemplo, uma das anomalias que mais demandam vistoria é o caso de infiltração em apartamento.

Vícios

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção. Na construção civil, os vícios construtivos constituem uma das principais causas de vistorias e perícias em imóveis com finalidades judiciais.

Vistoria Cautelar de Vizinhança e ad perpetuam rei memoriam

Vistoria de vizinhança é a constatação mediante exame circunstanciado das edificações e benfeitorias situadas nas áreas sob influência de um canteiro de obras com o propósito de caracterizar tipologia, estado de conservação, padrão construtivo, idade estimada e eventuais anomalias e falhas, ou outras características importantes, constatadas nos imóveis situados nas vizinhanças.

O laudo de Vistoria de Vizinhança tem por finalidade:

a) - Constatar anomalias e falhas existentes nos sistemas construtivos e “perpetuar a memória” das características físicas e do estado de conservação de edificações e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro de obras.

b) - Fornecer informações técnicas aparentes que possam auxiliar na definição de procedimentos construtivos e na execução de serviços preliminares à obra.

A Vistoria Cautelar de Vizinhança se impõe como necessidade quando se presume a possibilidade de avarias nos imóveis localizados nas proximidades de canteiros de obras, resultantes de vibrações produzidas por cravação de estacas, movimentação de máquinas pesadas, deslocamento de solo e outras atividades inerentes à execução de obras nas zonas urbanas. O laudo de vistoria cautelar de vizinhança previne e resguarda os interesses dos vizinhos e do construtor, na hipótese de anomalias subsequentes.

A realização da vistoria de vizinhança e produção do laudo respectivo para constatar anomalias e falhas pré-existentes constituem antecipação de prova técnica para ser utilizada em possíveis ações judiciais futuras. Em termos jurídicos, é uma vistoria "ad perpetuam rei memoriam" por ter a finalidade de resguardar um direito a ser demonstrado oportunamente nos autos da ação própria. Habitualmente, o laudo de vistoria cautelar de vizinhança é registrado e arquivado em cartório, para que, a qualquer tempo, possa ser resgatado para comprovação de alegações futuras.

Avaliação de Imóveis

As necessidades de constituir prova de valor de um imóvel por meio de laudo técnico surgem, tanto na esfera judicial quanto extrajudicial, recaindo sobre os bens imóveis das diversas tipologias e usos permitidos, tais como terrenos, casas, apartamentos, prédios, lojas, salas comerciais, galpões e outras unidades imobiliárias constituídas de terreno e benfeitorias.

Finalidades do laudo técnico de avaliação de imóvel

São muitas as oportunidades onde pode se configurar a necessidade de laudo de avaliação a fim de comprovar o valor de mercado de um imóvel. As mais frequentes decorrem de:

Garantias e penhoras

Quando o laudo é exigido pelas instituições financeiras nos casos de hipoteca do imóvel como garantia de empréstimo ou financiamento. Nestes casos, além do valor de mercado para venda, é exigido o valor de liquidação forçada, ou seja: a quantia mais provável que poderia ser auferida na hipótese de venda compulsória do imóvel, em geral, por meio de leilão público.

Avaliação patrimonial

Laudo atendendo às determinações das Leis 6.404 de 15/12/1976 e 11.638 de 28/12/2007, nos eventos de ajustes de avaliação patrimonial, incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedades, quando é obrigatória a avaliação dos bens móveis e imóveis reconhecidos na conta Ativo Permanente Imobilizado. Neste tipo de laudo é obrigatória a definição da vida útil remanescente dos bens objeto do laudo técnico.

Desapropriação do imóvel

Quando da transferência da propriedade de um bem ou direito do proprietário ao domínio público, por utilidade pública ou interesse social, feita por iniciativa do poder público, unilateral e compulsória, mediante indenização prévia e justa cujo valor é definido em laudo de avaliação.

Cálculo do valor do aluguel do imóvel

Nos processos judiciais movidos por ações renovatórias e/ou revisionais dos contratos de locação de imóveis. Em geral, no laudo elaborado pelo perito do Juízo ou no parecer técnico judicial elaborado pelo assistente técnico, o valor do aluguel é definido com base no valor de mercado para venda do imóvel, sobre o qual aplica-se o método da renda para definição do valor locatício do imóvel. Em circunstâncias favoráveis, adota-se o método comparativo direto de dados de mercado, quando existe a possibilidade de formação de amostra composta por elementos consistentes.

Ações judiciais de cobrança, execução, inventário, renovatórias ou revisionais do contrato de locação

Laudo para definir o valor do imóvel oferecido à penhora nas ações de cobrança ou avaliação do imóvel penhorado nas ações de execução de dívidas. Atribuição de valor ao imóvel, seus custos, frutos e direitos nas demandas de inventário e demais processos judiciais em que a formação da convicção do julgador dependa do laudo de avaliação.

Contestação da base de cálculo para fins de tributação

Nas instâncias administrativas do poder público para fins de reconsideração da base de cálculo do IPTU, ITBI ou Laudêmio. Em geral, quando há divergências é exigido pelo órgão público o laudo técnico para início do processo com a finalidade de reconsiderar a base tributária do imóvel.

Dação em pagamento

Nos acordos judiciais ou extrajudiciais tendo por finalidade a quitação de dívidas, integralização de capital social ou outras avenças, onde as partes concordam com a contratação da elaboração do laudo.

Assistência técnica judicial

Disponibilizamos serviços de assistência técnica judicial nos processos que requeiram perícias de engenharia mediante indicação nos autos de um ou mais profissionais do nosso quadro técnico. Tendo em mente a necessidade de atender aos requisitos da norma para a produção do laudo pericial nos casos de perícias de engenharia, o perito e o assistente técnico devem obedecer as recomendações expostas no documento Perícias de Engenharia - Elementos para elaboração do laudo pericial e parecer técnico de engenharia

Para avaliar imóveis em conformidade com as normas da ABNT, elaborar laudo de vistoria ou parecer técnico para produção antecipada de prova técnica pericial, assim como avaliar bens de qualquer natureza com finalidades judiciais, você pode contar com a nossa experiência de mais de quinze anos em avaliações de imóveis e bens móveis e em perícias judiciais, atuando como perito do Juízo ou como perito assistente técnico de uma das partes do processo.

Consulte-nos para a vistoria dos imóveis situados nas áreas sob influência de obra nova e elaboração do laudo de vistoria cautelar de vizinhança, vistoria para antecipação de prova técnica pericial ou elaboração do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) conforme exigido pela legislação


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